Mieterhöhungen können ausgeschlossen werden
Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen nur von Ihnen als Vermieter verlangt werden, wenn eine Erhöhung der Miete nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Vereinbarungen, die Ihr Recht als Vermieter zu Mieterhöhungen einschränken, sind demnach nicht rechtswidrig. Dies stellte das AG Stuttgart-Bad Cannstatt im Juli 2019 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen Mieterhöhung. In § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages über die Mietwohnung, auf dessen Grundlage der Vermieter die Mietwohnung gekauft hatte, war Folgendes geregelt:
„Der Kaufgegenstand ist vermietet (…). Gemäß den Regelungen (…) hat sich der Verkäufer unter anderem verpflichtet, Mieterhöhungen nur in dem Maße durchzuführen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen vorsieht, maximal jedoch auf den jeweiligen Mittelwert zu zugehörigen Mietspiegelgruppe (…)“.
Das Mietverhältnis bestand seit November 2010 und war bereits mit dem früheren Eigentümer abgeschlossen worden. Die Kaltmiete wurde zunächst zum 1.10.2013 auf 305 € und sodann zum 1.7.2016 auf 323 € erhöht. In den Jahren 2017 und 2018 erfolgten keine Mieterhöhungen. Mit Schreiben vom 30.8.2018 forderte der aktuelle Vermieter gestützt auf den regionalen Mietspiegel 2016 eine neue Nettomiete in Höhe von 350 €. Dabei ging der Vermieter von unstreitigen Einordnungskriterien aus. Unter Zugrundelegung des Mittelwerts von 10 € errechnete der Vermieter eine ortübliche Vergleichsmiete für die Wohnung in Höhe von 429 €. Unter Beachtung der Kappungsgrenze von 15% forderte er eine Nettomiete von 350 €. Der Mieter war mit der Mieterhöhung nicht einverstanden. Der Vermieter war der Ansicht, die Mieterhöhung sei zulässig. Die Regelugen im Kaufvertrag seien unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters vorliege.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG Stuttgart-Bad Cannstatt entschied den Rechtstreit zu Gunsten des Mieters. Die Mieterhöhung war rechtswirksam ausgeschlossen worden. Im Kaufvertrag über die Mietwohnung war geregelt worden, dass Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorgenommen werden, wie dies der frühere Vermieter für vergleichbare Mietwohnungen praktiziert hat. Der Mieter, der nicht an dem Kaufvertrag beteiligt war, hatte dennoch durch die Regelungen im Kaufvertrag ein eigenes Recht gegenüber dem Vermieter erworben. Die Regelungen zu Gunsten des Mieters im Kaufvertrag waren auch nicht rechtswidrig. Die Regelung, Mieterhöhungen nur in dem Maße und zu dem Zeitpunkt vorzunehmen, wie dies der bisherige Vermieter für vergleichbare Wohnungen praktizierte, stellte nach Ansicht des Gerichts keine unangemessene Benachteiligung dar. Aus der Regelung im Kaufvertrag der Mietwohnung ergab sich für den späteren Vermieter klar, dass die Möglichkeit, eine Mieterhöhung durchzuführen, nicht uneingeschränkt bestand. Maßgeblich sollte sein, wann und in welchem Umfang der vormalige Vermieter Mieterhöhungen durchführte. Mieterhöhungen wurden danach in bestimmten Intervallen durchgeführt. Gemäß § 557 Abs. 3 BGB können Mieterhöhungen gemäß den §§ 558 – 560 BGB nur verlangt werden, soweit nicht eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen ist. Vereinbarungen, die das grundsätzliche Recht des Vermieters zur Vornahme von Mieterhöhungen einschränken, sind somit grundsätzlich zulässig. Im entschiedenen Rechtstreit war damit eine Mieterhöhung des Vermieters für das Jahr 2018 wirksam ausgeschlossen worden (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil v. 19.07.19, Az. 12 C 279/19).
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