Laufende Kosten – so rechnen Sie richtig
Jetzt, in der grauen Jahreszeit, findet man vielerorts wieder mehr Immobilienangebote. Auch Anlageobjekte sind darunter vertreten. Da gilt es für Sie, sorgfältig zu rechnen. Bruttorendite schön und gut – aber was bleibt am Ende übrig, und wie kalkulieren Sie den Unterhalt Ihrer Immobilie eigentlich?
Zunächst einmal: Was ist eigentlich zum Unterhalt zu rechnen?
Da sind einmal die laufenden Kosten Ihrer Immobilie wie Steuer oder Gebühren. Dazu kommen Ausgaben für die Instandhaltung. Dies sind Sanierungen, aber auch Modernisierung und Renovierung – andernfalls wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung über die Jahre an Wert einbüßen. Einige dieser Kosten fallen monatlich an, andere jährlich, wieder andere unregelmäßig nach Bedarf.
So kalkulieren Sie die laufenden Kosten:
- Das Darlehen sollte einmal monatlich kalkuliert werden, einmal über den gesamten Kreditzeitraum. Achten Sie dabei auch auf eventuelle Restschuld nach Vertragsende sowie Einsparungen durch Sondertilgungen.
- Die Grundsteuer ist im Monet schwierig zu planen dank der anstehenden Grundsteuerreform. Bis dahin können Sie nur mit dem Status Quo rechnen. Oft liegen Sie zwischen 300 und 1000 Euro im Jahr.
- Wartungskosten: Schornsteinfeger, Heizungswartung und Co können Sie zwar teilweise von der Steuer absetzen. Dennoch sollte der Gesamtbetrag dieser verpflichtenden Dienste eingerechnet werden.
- Die Wohngebäudeversicherung ist ein weiterer notwendiger Kostenpunkt. In der Regel wird sie jährlich fällig.
- Zusätzliche Kosten: Je nach regionaler Gegebenheit können dazu noch weitere Kostenpunkte kommen, zum Beispiel Erbpacht, Anliegerbeiträge zum Straßenbau, Gemeindegebühren und anderes.
So kalkulieren Sie die Instandhaltung:
- Schönheitsreparaturen sind eher kleinere Beträge, sie werden aber regelmäßig nötig. Dies gilt insbesondere für Wohnungen mit häufigen Mieterwechseln.
- Auch allgemeine Renovierungsarbeiten wie Streichen, neue Bodenbeläge etc. sind regelmäßig nötig für eine dauerhaft gute Vermietbarkeit. Je nach Abnutzung kann das alle fünf Jahre notwendig werden oder alle zehn.
- Sanierung und Modernisierung sind hier die teuersten Kosten. Dafür können Sie aber auch mit relativ gut zu bestimmenden Zeitfenstern arbeiten. Grobe Richtlinien besagen z.B.: Türen und Fenster sollten alle 30 Jahre erneuert werden, die Dämmung alle 40 Jahre, Elektrik und Installationen alle 30 Jahre, die Heizungsanlage alle 20 Jahre, die Fassade sollte alle zehn Jahre überarbeitet werden. Dabei muss stets auch die Energiesparverordnung beachtet werden.
Oft wird empfohlen, für die Instandhaltung allein jährlich ein Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Eine andere Berechnung geht von einem Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche aus. Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sollten Sie unbedingt prüfen, ob die monatliche Instandhaltungsrücklage für die anfallenden Arbeiten ausreicht oder noch zusätzliche Kosten anfallen.
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