Instandhaltungsrücklage – in dieser Höhe ist Ihr Beitrag nicht zu beanstanden!
Führt die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft immer wieder zu Streitigkeiten? Die einen wollen ganz darauf verzichten, den anderen kann diese Rücklage nicht hoch genug sein, wieder andere halten eine geringfügige Rücklage für ausreichend. Für solche Streitigkeiten hat das AG Zeitz die Grundsätze zusammengefasst, die bei der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage anzuwenden sind (Urteil v. 22.08.19, Az. 4 C 25/19)
Eigentümer beschlossen Rücklage in Höhe von 1,76 €/qm pro Monat
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte für ihr im Jahr 1937 errichtetes Gebäude Rücklagen in Höhe von 25.000 € angespart. Nachdem die Zahlungen für die Instandsetzungsrücklage einige Jahre ausgesetzt worden waren, fasste die Gemeinschaft den Beschluss, die Zahlungen wieder aufzunehmen. Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs der Immobilie wurde die zu leistenden Rücklage ab 01.03.2019 in einer angemessenen Höhe von 1,76 €/qm pro Monat festgesetzt.
Hiermit waren einige Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Sie waren der Ansicht, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie hielten die Anhebung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 1,76 €/qm pro Monat für vollkommen überzogen.
II. BV kann Anhaltspunkte zur Orientierung geben
Das Gericht entschied: Die Höhe der Instandhaltungsrücklage von 1,76 €/qm pro Monat widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Hinsichtlich der Bildung einer Instandhaltungsrücklage haben Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Allerdings entspricht nur die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Angemessenheit der Rücklage bestimmt sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalles. Die zu beachtenden Kriterien sind das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage, das Vorhandensein und der Wert besonderer technischer Ausstattungen des Gemeinschaftseigentums, eine erkennbare oder absehbare Sanierungsnotwendigkeit und die Finanzkraft der Wohnungseigentümer.
Anhaltspunkte für die Höhe der Rücklage bietet § 28 der II. BV (Berechnungsverordnung). Hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 €/qm jährlich, von mindestens 22 Jahren höchstens 9 €/qm jährlich und bei einem Alter von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 €/qm jährlich angesetzt werden. Wenn diese Sätze bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage eingehalten werden, entspricht ein Beschluss auf jeden Fall ordnungsmäßiger Verwaltung. Da die II. BV nur Anhaltspunkte für die Höhe der Instandhaltungsrücklage gibt, ist eine Überschreitung der vorgegebenen Beträge möglich. Sofern eine Instandhaltungsrücklage, diese Beträge allerdings um mehr als das Doppelte übersteigen, kann sie nicht mehr als angemessen angesehen werden.
Im konkreten vorliegenden Fall bestand eine Instandhaltungsrücklage von nur 25.000 €. Angesichts dieser niedrigen Rücklage, des Baujahrs der Immobilie und des bestehenden Sanierungsbedarfs war der nach der II. BV angemessene Betrag von 11,50 €/qm jährlich unzureichend. Da die beschlossene Rücklage von 1,76 €/qm monatlich, also 22,12 €/qm jährlich, den von der II. BV vorgegebenen Satz nicht um mehr als das Doppelte übersteigt, entspricht die Instandhaltungsrücklage ordnungsgemäßer Verwaltung.
Fazit: Das Urteil bietet Ihnen nachvollziehbare Anhaltspunkte für die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Sofern Sie sich bei Ihrer Beschlussfassung daran halten, kann Ihnen nichts passieren. Sofern Sie höhere Geldbeträge für anstehende Sanierungsarbeiten benötigen, fassen Sie besser zusätzlich einen Beschluss über eine Sonderumlage.
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