Vermietete Eigentumswohnung – wann Sie die Betriebskosten verspätet abrechnen können
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, müssen Sie einmal im Jahr über die Betriebskosten abrechnen. Wichtig ist hierbei, dass Sie die Abrechnungsfrist einhalten, Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung also innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungsjahres zukommen lassen. Halten Sie diese Frist verschuldet nicht ein, muss Ihr Mieter eine sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung nicht mehr leisten. Ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben erhält er jedoch zurück. Nur wenn Sie die Verspätung der Abrechnung nicht verschuldet haben, muss Ihr Mieter seine Nachzahlung trotz Überschreitung der Abrechnungsfrist noch erbringen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts München I trifft Sie kein Verschulden, wenn Sie die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter nicht erstellen können, weil Sie wegen eines Rechtsstreits Ihrer Eigentümergemeinschaft die Unterlagen über die Heizkosten nicht einsehen konnte (Urteil v. 18.01.18, Az. 31 S 11267/17).
Wohnungseigentümerin konnten Unterlagen wegen eines Rechtsstreits nicht einsehen
Im entschiedenen Fall ging es um eine vermietete Eigentumswohnung. Das Mietverhältnis war bereits seit mehr als 6 Monaten beendet, dennoch weigerte sich die Wohnungseigentümerin die Kautionsabrechnung zu erstellen. Sie begründete das mit der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015. Wegen sich aus dieser wahrscheinlich ergebenden Nachforderung sei sie berechtigt, die Kaution des Mieters weiterhin einzubehalten.
Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er verwies darauf, dass die Abrechnung bis zum 31.12.2016 hätte erfolgen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei die Vermieterin mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen. Die Wohnungseigentümerin verteidigte sich dagegen mit dem Umstand, dass ihr eine fristgerechte Abrechnung aufgrund eines Rechtstreits Ihrer Gemeinschaft nicht möglich sei. Sie habe die Unterlagen zur Heizkostenabrechnung nicht einsehen können, da diese aufgrund eines zu erstellenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens nicht zur Verfügung standen. Der Mieter verlangte dennoch die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution und erhob Klage.
Eigentümerin konnte Dauer des Rechtsstreits nicht beeinflussen
Das Gericht entschied: Der Mieter hatte keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Wohnungseigentümerin hatte das Recht, verspätet über die Betriebskostenabzurechen. Die Wohnungseigentümerin hatte die Verspätung der Betriebskostenabrechnung nämlich nicht zu vertreten. Das Gericht wies darauf hin, dass die Wohnungseigentümerin die Dauer des Rechtstreits nicht beeinflussen konnte. Aufgrund des Rechtstreits und des dadurch bedingten Fehlens von Unterlagen hatte sie unverschuldet nicht fristgerecht abgerechnet.
Zwar müssen Vermieter grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten über die Kaution abrechnen. Im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Die Wohnungseigentümerin durfte daher Erwartung der noch ausstehenden Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 und der Nachzahlungspflicht aus den Vorjahren die Kaution bis zur endgültigen Abrechnung der Nebenkosten einbehalten.
Fazit: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben müssen Sie innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abrechnen. Eine Überschreitung dieser 12-monatigen Frist ist nur im Ausnahmefall möglich, nämlich wenn Sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben. Jetzt wissen Sie: Ein solcher Fall ist dann gegeben, wenn Ihnen die Belege, die Sie zur Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung benötigen, aufgrund eines Rechtsstreits Ihrer Eigentümergemeinschaft nicht zur Verfügung stehen.
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