Kauf einer Bestandsimmobilie: Für Risse und Schimmel gibt es keinen Schadenersatz
Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen und im Nachhinein Mängel feststellen, ist das mehr als ärgerlich. In diesem Fall sind Sie natürlich daran interessiert, Schadenersatz zu erhalten und vielleicht sogar vom Vertrag zurückzutreten. Beim Verkauf einer Immobilie setzt das voraus, dass der Verkäufer Ihnen die Mängel arglistig verschwiegen hat. Allerdings: Bei einem alten Haus oder einer alten Wohnung sind gewisse Schäden durchaus üblich und stellen keinen Mangel dar. Das hat das Landgericht Coburg im Fall eines 45 Jahre alten Wohnhauses entschieden, das Risse aufwies, die bei der Besichtigung nicht vorhanden waren (Urteil vom 25.03.19, Az. 14 O 271/17).
Nach entfernen der Tapeten offenbarten sich Risse
Im entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar im Jahr 2016 ein Wohnhaus aus den frühen 70er-Jahren erworben. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Nach dem Entfernen von Holzverkleidungen und Tapeten im Hausinnern stellten die Eheleute verschiedene Risse im Innenputz der Wände fest. Außerdem entdeckten sie hinter einer Tapete im Dachgeschoss einen Schimmelfleck, der auf ein unfachmännisch repariertes Loch zurückzuführen war.
Die Käufer verlangten daraufhin vom Verkäufer die Kosten für die Beseitigung der Risse und die Dachreparatur sowie für einen privat beauftragten Gutachter. Sie waren der Auffassung, dass sie bei der Besichtigung nicht mit verdeckten Schäden habe rechnen müssen.
45 Jahre altes Haus: Gewisse Schäden sind normal
Das Landgericht Coburg teilte diese Auffassung nicht. Da die Parteien im Kaufvertrag keine besondere Beschaffenheit der Immobilie vereinbart hatten, war bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt, auf die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Häuser mit ähnlichem Qualitätsstandard abzustellen. Nach diesem Kriterium stellten Risse in geputzten Wandflächen bei einem 45 Jahre alten Haus keinen Mangel dar. Das bestätigte auch ein Sachverständiger: Nach so vielen Jahren sei die Lebensdauer eines Innenputzes erreicht, wenn nicht gar überschritten.
Der Schaden durch das undichte Dach ist nach Auffassung des Gerichts rechtlich anders zu beurteilen. Hier handelt es sich zwar durchaus um einen Mangel, so dass der Verkäufer eigentlich für die unsachgemäße Reparatur verantwortlich ist. Die Ansprüche des klagenden Ehepaars scheiterten aber am vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Eine besondere Garantie hatte der Verkäufer im Kaufvertrag nicht übernommen. Die Käufer konnten auch nicht nachweisen, dass dem Verkäufer die Undichtigkeit des Daches bekannt gewesen war und bei Abschluss des Kaufvertrages von ihm arglistig verschwiegen worden war. Die Eheleute mussten sich daher mit den vorhandenen Mängeln abfinden.
Fazit: Mängel beim Immobilienkauf gehen der Regel zu Lasten des Käufers. Daher ist es wichtig, dass Sie die Immobilie, die Sie zu erwerben gedenken, minutiös auf Mängel untersuchen. Üblicherweise wird nämlich im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, so dass Sie keinerlei Ansprüche gegenüber dem Verkäufer haben, auch wenn Sie später Mängel entdecken. Jetzt wissen Sie: Bei einem alten Haus wird die Rissbildung im Putz noch nicht einmal als Mangel angesehen. Planen Sie daher besser in Ihrem Renovierungsbudget eine Position für Überraschungen ein, die Sie unter Tapete und sonstiger Wandverkleidungen finden.
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