Bauordnungsverfügung wegen mangelhaftem Gemeinschaftseigentums geht nicht an einzelnen Eigentümer
Kennen Sie das vielleicht auch aus Ihrer Eigentümergemeinschaft? Es steht eine dringende Instandsetzungsmaßnahme an, aber die dafür erforderlichen Beschlussfassung scheitert daran, dass sich die Eigentümer Ihrer Gemeinschaft – sei es hinsichtlich der Maßnahme selbst oder deren Finanzierung – nicht einig werden können. Erhalten Sie als einzelner Eigentümer in so einem Fall eine behördliche Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist das folgende Urteil wichtig für Sie. Denn: Eine Bauordnungsverfügung zwecks Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum muss in der Regel an den Verwalter oder an die Eigentümergemeinschaft gerichtet sein. Eine Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer kommt nur in den dringenden Fällen des § 21 Abs. 2 WEG in Betracht. (VG Hannover, Urteil v. 14.05.18, Az. 4 A 8334/17).
Eigentümer sollte Mängel an der Heizungsanlage beseitigen
Im entschiedenen Fall wurden die Wohnungseigentümer einer Wohneigentumsanlage vom Bezirksschornsteinfegermeister wegen der Beseitigung von Mängeln an der Heizungsanlage in Anspruch genommen. Das erfolgte, weil die im Gemeinschaftseigentum stehende Heizungsanlage nicht dem öffentlichen Baurecht entsprach. Zuvor hatte die Eigentümergemeinschaft zwar die Pflicht zur Beseitigung des Mangels anerkannt. Da sich die Eigentümer jedoch hinsichtlich der internen Kostentragung nicht einigen konnten, kam der erforderliche Beschluss über die Mängelbeseitigung nicht zustande. Zwei Wohnungseigentümer waren mit der Inanspruchnahme nicht einverstanden und klagten gegen die Bauordnungsverfügung.
Eigentümer ist der falsche Adressat der Bauordnungsverfügung
Das Verwaltungsgericht Hannover entschied zu Gunsten der klagenden Eigentümer. Die gegen sie gerichteten Mängelbeseitigungsaufforderungen waren nicht rechtmäßig, weil die einzelnen Wohnungseigentümer nicht für die Beseitigung der Mängel verantwortlich sind. Für einen einzelnen Wohnungseigentümer besteht nämlich keine Möglichkeit, Mängelbeseitigungen an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungsanlage zu veranlassen. Das obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem Verwalter. Daher hätte sich die Bauordnungsverfügung gegen die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter richten müssen.
Eine Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer kommt nach Auffassung des Gerichts nur in den dringenden Fällen des § 21 Abs. 2 WEG in Betracht. Das setzt aber voraus, dass die von dem Wohnungseigentümer eingeleitete Maßnahme zur Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlich ist. Eine solche Notlage hatte hier aber nicht vorlegen, da der Verwalter seine grundsätzliche Handlungsbereitschaft signalisiert hatte und insoweit eine gerichtliche Entscheidung hätte eingeholt werden können.
Fazit: Entspricht Ihr Gemeinschaftseigentum nicht dem öffentlichen Baurecht, kann die Behörde eine Bauordnungsverfügung zur Mängelbeseitigung und Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes erlassen. Aber auch die zuständige Behörde muss die wohnungseigentumsrechtichen Besonderheiten beachten. Eine solche Verfügung muss sich an Ihre Gemeineschaft richten, denn diese ist für das Gemeinschaftseigentum zuständig. Richtet sich die Bauordnungsverfügung gegen Sie als einzelnen Eigentümer, geht sie an den falschen Adressaten und Sie können erfolgreich im Klageweg dagegen vorgehen.
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