Nicht gelöschte Grundschuld: Oft ein erhebliches Bremsklötzchen beim Immobilienverkauf
Die Eintragung einer Grundschuld ist oft mit drei- bis vierstelligen Gebühren verbunden. Daher, lautet eine häufig ausgesprochene Empfehlung: „Lassen Sie die Grundschuld doch einfach stehen. Dann können Sie sie problemlos später wieder für ein neues Darlehen nutzen – etwa wenn ein Umbau oder eine Modernisierung notwendig wird. Sie sparen sich dann die Gebühren für die Löschung – und die erneuten Gebühren für eine spätere, neue Grundschuld.“ Aber Vorsicht, wenn Sie eine solche Empfehlung beherzigen. Denn das kann ins Auge gehen!
Hintergrund: Bank muss Löschung zustimmen
Sie wissen: Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, dann wird zulasten der Immobilie eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Also ein Vermerk, der besagt, dass die kreditgebende Bank Zugriff auf die Immobilie bzw. deren Verkaufserlös hat, wenn der Kredit nicht ordnungsgemäß und vollständig abgezahlt ist.
Eine Grundschuld hat indes – anders als eine Hypothek – die Eigenheit, der Höhe nach nicht an die geschuldete Summe geknüpft zu sein. Und das heißt: Sie bleibt bestehen, wenn der Immobilieneigentümer sie nicht löschen lässt. Eine Löschung ist zudem an die Zustimmung der kreditgebenden Bank geknüpft. Aber diese darf sie natürlich nicht verweigern, wenn der Kredit abgezahlt ist.
Das Problem dabei: Die Dokumente, die diese Zustimmung belegen, sind Jahre später kaum noch aufzutreiben. Und das kann, etwa bei einem geplanten Verkauf der Immobilie, zu erheblichen Verzögerungen führen.
Alte Grundschuldurkunden – oft verschollen
Zur Bestellung einer Grundschuld braucht es in der Regel einen Notar. Der stellt eigens für diesen Zweck eine Grundschuldbestellungsurkunde (kurz Grundschuldurkunde oder Grundschuldbrief) aus. Dieses Dokument bekommt im Original die Bank. Sie gibt es erst an den Hauseigentümer zurück, wenn dieser seinen Immobilienkredit vollständig getilgt und somit keine Schulden mehr bei besagter Bank hat. Diese Urkunde dient als Nachweis für die Darlehenstilgung. Auf dieser Grundlage wird die Löschungsbewilligung erstellt, die wiederum das Grundbuchamt braucht, um eine bestehende Grundschuld zu löschen.
Warum sollten Sie eine Grundschuld löschen wollen? Ganz einfach: Weil bei einem Verkauf die Immobilie lastenfrei – also ohne eingetragene Grundschuld – an den Käufer übergeben werden muss. 30, 40 oder 50 Jahre alte Grundschuldurkunden sind allerdings häufig verschollen. Denn wer hebt die Unterlagen zu längst abgezahlten Schulden denn so lange auf? Indes: Das ist dringend zu empfehlen, wenn Sie die Grundschuld nicht gleich löschen lassen.
Suchtipp: Wenden Sie sich an die finanzierende Bank oder Bausparkasse
Auf eine Ihrer Immobilien ist eine Grundschuld eingetragen, und die Grundschuldurkunde lässt sich partout nicht mehr auftreiben? Dann sollten Sie wissen: Viele Banken und Bausparkassen boten früher den Service an, diese für den Kreditnehmer aufzubewahren.
Es kann also gut sein, dass dieses wichtige Dokument noch im Archiv eines Geldinstituts schlummert. Aus diesem Grund sollten Sie zunächst das finanzierende Geldinstitut um eine Recherche bitten. Sie brauchen dazu eine Kopie des entsprechenden Grundbuchauszugs.
Schicken Sie diese mit der Bitte um Suche der Grundschuldurkunde und Ausstellung einer Löschungsbewilligung an den früheren Kreditgeber. Manchmal lassen sich binnen weniger Wochen die benötigten Dokumente noch auftreiben.
Was Sie tun können, wenn die Grundschuldurkunde sich nicht auftreiben lässt
Lässt sich die Grundschuldurkunde auf diese Weise nicht auftreiben, dann hilft nur eines: ein öffentliches Aufgebotsverfahren, das meist der Notar für Sie in Gang bringt. Damit wird quasi die Grundschuld öffentlich.
Ein Geldinstitut, das den Grundschuldbrief noch hat, kann sich dann melden und eventuell noch bestehende Ansprüche geltend machen. Bedenken Sie stets: Das muss nicht der ursprüngliche Kreditgeber sein. Denkbar ist ja auch, dass die Grundschuld zwischenzeitlich an ein anderes Geldinstitut abgetreten wurde.
Mit rund 9 Monaten müssen Sie rechnen, bis dieses Verfahren abgeschlossen ist. Sie sehen also: Es kann den Verkauf einer Immobilie erheblich verzögern. Und es dauert dann auch länger, bis Sie Ihr Geld bekommen – zumindest den Teil, der als Grundschuld eingetragen ist plus die in vier Jahren aufgelaufenen Zinsen (länger als vier Jahre werden die Zinseszinsen allerdings nicht berechnet).
Fazit: Hören Sie nicht auf den Ratschlag, eine Grundschuld möglichst beizubehalten. Das lohnt sich nur bei einer professionellen Immobilienbewirtschaftung mit sorgfältiger Archivierung aller Unterlagen. In allen anderen Fällen erscheint es sinnvoller, eine Grundschuld sofort zu löschen, sobald der Immobilienkredit abgezahlt ist. Das gilt erst recht, wenn die Immobilie – etwa auf dem Wege der Schenkung oder Erbfolge – an die nächste Generation übertragen werden soll.
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