Mieterhöhung: Nur ein Viertel der Fläche von Balkonen ist anzurechnen
Um eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete fordern zu können, müssen Sie als Vermieter die Wohnfläche, die Sie Ihrem Mieterhöhungsverlangen zu Grunde legen, entsprechend der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bestimmen. Nach § 4 Nr. 4 der WoFlV ist eine Balkonfläche im Regelfall nur mit einem Viertel ihrer Fläche in Ansatz zu bringen, stellte das Amtsgericht Hamburg im Dezember 2019 klar. Dies wird damit begründet, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten (so auch LG Hamburg, Urteil v- 25.01.19, Az. 307 S 75/17).
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter geltend gemachten Mieterhöhung. Die 4-Zimmer-Wohnung des Mieters hatte laut Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 60 m². Die zuletzt vom Mieter gezahlte Netto-Kalt-Miete betrug 596,68 €. Die Wohnung verfügte über einen Balkon zur Straße hin in südlicher Richtung. Mit Schreiben vom 22.01.2018 verlangte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Netto-Kalt-Miete um 89,52 € auf 686,20 €, wobei er sich zur Begründung auf den Mietenspiegel der Stadt Hamburg des Jahres 2017 bezog. Dabei wurde die Wohnfläche mit 70 m² angegeben. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Balkon zur Hälfte zu berücksichtigen war. Da der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerte, reichte der Vermieter Klage ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Der Vermieter konnte vom Mieter nur eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 38,07 € monatlich, auf 634,75 € nettokalt fordern. Die Voraussetzungen des § 558 BGB waren insoweit erfüllt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung betrug 634,75 €. Die Miete war seit über 15 Monaten unverändert. Auch die Kappungsgrenze von 15% nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 1 der Kappungsgrenzenverordnung der Freien Hansestadt Hamburg hatte der Vermieter eingehalten. Der Balkon durfte jedoch nur mit einem Viertel seiner Fläche angesetzt werden. Der Vermieter konnte insoweit keine Anrechnung der Balkonfläche zur Hälfte geltend machen. Denn für die Berechnung der Balkonfläche ist § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung maßgeblich. § 558 BGB soll es einem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Ein Balkon ist nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung nicht zur Hälfte zu berücksichtigen. Der Regelanrechnung zu einem Viertel liegt zu Grunde, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten. Schließlich wies der vorhandene Balkon im Vergleich zu normalen Balkonen keinen erhöhten Wohnwert auf. Es handelte sich insoweit um einen Balkon im 3. Stockwerk mit lediglich knapp 2 m² Grundfläche, der wegen der Witterung in Norddeutschland auch nur beschränkt nutzbar war (AG Hambrug, Urteil v. 18.12.19, Az. 49 C 213/18).
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