Beschlussfassung muss durch TOP in der Einladung gedeckt sein
Wie gehen Sie eigentlich mit der Einladung zu Ihrer Eigentümerversammlung um? Werfen Sie einen kurzen Blick darauf, notieren den Termin, legen die Einladung beiseite und nehmen sie womöglich noch nicht einmal mit zur Versammlung? Das sollten Sie auf jeden Fall ändern! Nehmen Sie die Einladung zur Eigentümerversammlung mit in die Versammlung und kontrollieren Sie, ob die dort gefassten Beschlüsse mit den in der Einladung angekündigten Beschlussthemen übereinstimmen. Ist die Beschlussankündigung in der Einladung insoweit unzureichend, macht dass die gefassten Beschlüsse nämlich anfechtbar (LG Düsseldorf, Urteil v. 22.03.18, Az. 19 S 107/17).
Einladung enthielt nur Beschluss über Kostentragung im Einzelfall
Im entschiedenen Fall enthielt die Einladung zur Eigentümerversammlung den Tagesordnungspunkt, darüber zu beschließen, ob die Kosten einer Reparatur der Fußbodenheizung in Höhe von rund 830 € von der Gemeinschaft oder dem betroffenen Eigentümer zu zahlen waren. Tatsächlich wurde dann aber in der Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst, dass nicht nur diese Kosten von der Gemeinschaft zu zahlen waren, sondern es wurde darüber hinaus beschlossen, dass alle zukünftigen Reparaturen an den Fußbodenheizungen in den einzelnen Wohnungen von der Gemeinschaft zu tragen waren. Außerdem sollten die Beträge, die einzelne Eigentümer für bereits erfolgte Reparaturen gezahlt hatten, erstattet werden.
Mit dieser Beschlussfassung war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden. Er war der Auffassung, wenn der Beschluss in dem Umfang, wie er letztendlich gefasst worden sei, in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufgenommen worden wäre, hätten erheblich mehr Eigentümer an der Versammlung teilgenommen. Der Eigentümer ging daher mit der Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschluss vor.
Beschluss war nicht ausreichend bezeichnet worden
Das Gericht entschied: Der Beschluss war in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht ausreichend bezeichnet worden. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es notwendig, dass sein Gegenstand bereits bei der Einberufung ausreichend und eindeutig bezeichnet ist. Hier ging aber die erfolgte Beschlussfassung in zwei Punkten über das in der Einladung Angekündigte hinaus: Zum einen wurde ein grundsätzliche Regelung über die zukünftige Kostentragung von Reparaturen an allen vorhandenen Fußbodenheizungen getroffen. Zum andern wurde die Erstattung der Kosten von bereits Erfolgten Reparaturen an den Fußbodenheizungen beschlossen. Damit hat der gefasste Beschluss aber eine völlig andere Tragweite als angekündigt. Der Beschluss war damit nicht ordnungsgemäß bezeichnet, er wurde für unwirksam erklärt.
Der Verstoß gegen die ordnungsgemäße Bezeichnung war auch nicht geheilt worden. Ein solcher Verstoß wird dann geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zusammenkommen und im Bewusstsein einer unzureichenden Ladung dennoch anders beschließen wollen als angekündigt. Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor, da nicht alle Eigentümer auf der Versammlung anwesend waren.
Der Verstoß gegen die ordnungsgemäße Bezeichnung war auch nicht unbeachtlich. Ein Verstoß ist unbeachtlich, wenn feststeht, dass es bei ordnungsgemäßer Ladung zu demselben Beschluss gekommen wäre. Das Gericht konnte nicht ausschließen, dass bei ordnungsgemäßer Beschlussankündigung eventuell mehr Miteigentümer an der Versammlung teilgenommen hätten. Denn die Übernahme des angekündigten Betrage von rund 830 € hat eine andere Tragweite als die tatsächlich beschlossene Kostenübernahme.
Fazit: Diese Entscheidung hat aktuelle Bedeutung für Sie, sobald Sie die Einladung zu Ihrer nächsten Eigentümerversammlung erhalten. Jetzt wissen Sie, dass Sie gut daran tun, sich die angekündigten Punkte genau anzusehen und in der Eigentümerversammlung bzw. später anhand der Beschluss-Sammlung zu kontrollieren, ob auch das beschlossen worden ist, was angekündigt wurde. Wenn nicht, macht das die gefassten Beschlüsse anfechtbar.
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