Instandsetzung: Änderung der Kostenverteilung geht auch nachträglich!
Mit Sicherheit sind Sie auch schon für Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Kasse gebeten worden. Allerdings müssen Sie Ihre Zahlungspflicht in solchen Fällen genau prüfen. Sofern Ihre Teilungserklärung nichts anderes regelt, zahlt nämlich Ihre Gemeinschaft alle Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Allerdings können Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft für jeden Einzelfall eine abweichende Kostentragungspflicht beschließen. Nach einer aktuellen Entscheidung des LG Berlin ist das sogar im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme möglich (LG Berlin, Urteil v. 08.01.19, Az. 55 S 14/18 WEG).
Änderung der Kostenverteilung per mehrheitlichem Beschluss
Im entschiedenen Fall waren in einer Wohnanlage Wohnungseingangstüren ausgetauscht worden. In einer erst nach dem Austausch stattfindenden Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss, wonach die Kosten für den bereits erfolgten Austausch der Türen “nicht von der Eigentümergemeinschaft getragen werden”. Eine Anfechtung dieses Beschlusses erfolgte nicht. Ein Eigentümer hielt den Beschluss jedoch für nichtig und erhob nach Ablauf der Anfechtungsfrist Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses.
Beschluss war mangels Anfechtung wirksam
Der Eigentümer verlor den Prozess, denn der gefasste Beschluss war wirksam. Da die Wohnungseingangstüren zwingend Gemeinschaftseigentum sind, trägt normalerweise die Gemeinschaft die Kosten von instandsetzungsmaßnahmen. Allerdings können die Wohnungseigentümer eine von dieser Regelung abweichende Kostentragung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beschließen (§ 16 Abs. 4 WEG). Das Gericht wies ausdrücklich darauf hin, dass es durchaus zulässig ist, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist sogar dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer vorgenommen worden ist.
Eine solche Einzelfallregelung war hier beschlossen worden. Zwar erfordert eine Beschlussfassung über eine abweichende Kostenverteilung von Instandsetzungskosten einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Das bedeutet es hätten mindestens 3/4 aller Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen, für die Änderung der Kostenverteilung stimmen müssen. Dass der Beschluss lediglich mit einfacher Stimmenmehrheit zustande gekommen war, macht diesen jedoch lediglich anfechtbar. Da der Beschluss innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist nicht angefochten worden war, war er rechtlich verbindlich geworden.
Fazit: Die Kosten einzelner Instandsetzungsmaßnahmen können Sie auch einzelnen Wohnungseigentümer auferlegen. Das geht auch nachträglich, also nach erfolgter Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme. Sie benötigen hierzu jedoch einen Beschluss mit doppelt-qualifizierter Mehrheit. Wenn ein solcher Beschluss nur mit einfacher Mehrheit gefasst wird, macht ihn das anfechtbar. In diesem Fall müssen Sie unbedingt innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist Klage erheben. Versäumen Sie das, wird der Beschluss rechtskräftig, auch wenn er mit der falschen Stimmenmehrheit zustande gekommen ist.
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