BGH: Gegen zweckwidrige Nutzung können Sie vorgehen!
Wenn sich in Ihrer Wohnanlage Teileigentumseinheiten befinden, werden Sie das kennen: Zuerst wird dort ein Laden betrieben, dann ein Kiosk, der sich zum beliebten Treffpunkt der Anwohner entwickelt und schließlich ein Restaurantbetrieb mit Außenbestuhlung. Für Sie und die anderen Eigentümer stellt sich dann die Frage, ob Sie die jeweilige Nutzung hinnehmen müssen. Hierzu hat der BGH entschieden: Wird ein Laden als Eiscafé betrieben, ist das zweckwidrig. Dann haben Sie als Eigentümer einen Anspruch auf unterlassen und zwar auch denn wenn die zweckwidrige Nutzung durch den Mieter erfolgt (Urteil v. 25.10.19, Az. V ZR 271/18).
Mieter nutzte Laden als Eiscafé
Im entschiedenen Fall hatte der Eigentümer seine Teileigentumseinheit vermietet. Laut der Teilungserklärung durfte die Einheit “Laden” genutzt werden. Dennoch wurde dort eine Eisdiele betrieben. Neben dem Verkauf von Eis und Getränken an der Theke standen für die Gäste auch Tische und Stühle zur Verfügung. Durch die dadurch entstehenden Geräusche – klapperndes Geschirr, Stühlerücken oder Unterhaltungen – fühlten sich die übrigen Wohnungseigentümer gestört und forderten von dem Mieter, den Betrieb der Eisdiele zu unterlassen. Da der Mieter dem Unterlassungsbegehren nicht nachkam, erhoben die Eigentümer Klage.
Unterlassungsklage gegen den Mieter war erfolgreich
Der BGH gab den klagenden Eigentümern Recht. Zunächst stellte der BGH klar: Eine Eisdiele ist kein Laden. Während nämlich bei einem Laden der Charakter der Verkaufsstätte im Vordergrund steht, wird beim Betrieb einer Eisdiele “der Kunde zum Gast” gemacht, so dass nicht mehr der bloße Verkauf im Vordergrund steht. Außerdem stört eine Eisdiele auch viel mehr als ein normaler Laden. Die Gäste sitzen draußen auf den Stühlen oder stehen in der Verkaufsschlange an, und unterhalten sich. Eine derartige Störung und Geräuschkulisse geht von einem normalen Laden nicht aus.
Die Frage, ob die Wohnungseigentümer auch von einem Mieter das Unterlassen der zweckwidrigen Nutzung verlangen können, war bislang unklar. Hierzu hat der BGH entschieden: Auch wenn es sich bei dem Mieter um einen außenstehenden Dritten handelt, steht den Sondereigentümer ein Unterlassungsanspruch zu. Denn die anderen Wohnungseigentümer haben das Recht, ihr Eigentum ohne zweckwidrigen Gebrauch einer anderen Einheit zu nutzen. Ob der zweckwidrige Gebrauch dabei vom jeweiligen Eigentümer selbst oder von seinem Mieter ausgeht, ist nach dem BGH irrelevant. Damit haben die Eigentümer einen Anspruch auf Unterlassung nicht nur gegenüber ihren Miteigentümern, sondern auch gegenüber deren Mietern.
Fazit: Sind Sie mit der Nutzung einer Teileigentumseinheit nicht einverstanden, prüfen Sie anhand der Teilungserklärung, inwieweit diese Nutzung zulässig ist. Sofern die Teileigentumseinheit in unzulässiger Art und Weise genutzt wird, haben Sie als Sondereigentümer einen Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch gilt nicht gegenüber Ihren Miteigentümern, sondern auch gegenüber deren Mietern.
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