Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage nur temporär und der Höhe nach begrenzt
Auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft kann es mal zu einem finanziellen Engpass kommen. Hausgeldzahlungen bleiben aus, die Preise eines Energieversorgers sind enorm angestiegen oder ein teurer Rechtsstreit will finanziert werden. Ist in Ihrer Eigentümergemeinschaft kein finanzielles Polster vorhanden, werden Sie und die anderen Wohnungseigentümer Ihrer Gemeinschaft zur Kasse gebeten. In so einer Situation denken Sie bestimmt daran, auf die laufenden Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Hierzu hat das AG Köln entschieden: Ein Beschluss, wonach dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht wird, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Es muss allerdings klargestellt werden, dass die Zweckbindung dieser Zuführungen nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird (Urteil v. 08.10.19, Az. 215 C 45/19).
Verwalter erhielt uneingeschränkten Zugriff auf die Rücklage
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage von über 130.000 € angespart. Auf ihrer Eigentümerversammlung fassten die Eigentümer einen Beschluss über die Verwendungsberechtigung des Verwalters an der Rücklage. Dieser sollte vollen Zugriff auf die laufenden Rücklagenzahlungen nehmen können. Eine Beschränkung, eine Obergrenze oder eine zeitliche Begrenzung für die Entnahme enthielt der Beschluss nicht. Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Andere Verwendung nur wenn Eckpunkte der Entnahme geregelt
Das Gericht entschied: Der angefochtene Beschluss widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da er die vom Gesetz vorgesehene Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage aushöhlt.
Zwar ist ein sogenannter “Vorratsbeschluss”, der eine anderweitige Verwendung der Instandhaltungsrücklage vorsieht, nicht per se unzulässig. Allerdings darf dem Verwalter kein uneingeschränkter Freibrief erteilt werden, der einer vollkommenen Aufhebung der Zweckbindung gleichkäme. Es muss klargestellt werden, dass die Zweckentfremdung nur temporär und der Höhe nach limitiert aufgehoben wird. Hier wird dem Verwalter aber ein vollumfänglicher Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht, wodurch es im Ergebnis dazu kommen kann, dass keinerlei Zuführung im laufenden Wirtschaftsjahr stattfindet.
Fazit: Ihre Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf daher grundsätzlich auch nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungszwecke genutzt werden. Sofern Sie die Gelder Ihrer Instandhaltungsrücklage anderweitig verwenden möchten, ist das im Einzelfall möglich, bedarf aber eines mehrheitlichen Beschlusses. Achten Sie dann aber unbedingt darauf, dass Sie die Höhe der zulässigen Entnahme in Ihrem Beschluss limitieren und auch die Dauer der Entnahme in den Beschluss aufnehmen. Anderenfalls ist Ihr Beschuss anfechtbar.
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