Baulärm und -schmutz in benachbarten Mietwohnungen sind ein Mietmangel
Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in benachbarten Mietwohnungen sind ein Mietmangel. Allerdings mindern geringfügige optische Beeinträchtigungen, wie ein Wasserfleck an der Decke, die Gebrauchstauglichkeit nicht und sind somit kein Mangel. Dies stellte das Amtsgericht Charlottenburg im Dezember 2019 klar.
Der Fall
Im November 2017 mietete der Mieter eine Wohnung mit 78,2 m² Wohnfläche (drei Zimmer mit Nebenräumen) im Obergeschoss. Die (Staffel-) Miete betrug 843,23 € nettokalt. Die Warmmiete beträgt 1.021,23 €. Im Mai 2019 zeigte der Mieter an, dass in Nachbarwohnungen Bauarbeiten (Kernsanierung) u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung ausgeführt wurden und dadurch in der Wohnung des Mieters Geräusche von Stemmen, Bohren, Hämmern zu hören waren. Im Hausflur, aber nicht in der Wohnung des Mieters, entstanden Staub und Schmutz (Putzstückchen), in extremem Umfang aber nur kurzfristig. Die Arbeiten erfolgten von Montag bis Samstag von morgens bis abends. Maler- und Räumarbeiten dauerten vom 1. bis 5. September 2019.
Zugleich zeigte der Mieter an, dass es an der Decke des Kinderzimmers zu einem Durchlaufschaden gekommen war infolge von Arbeiten an der Heizung in der Wohnung darüber. Aufgrund des durchgelaufenen Wassers bildete sich ein etwa ein Meter langer, zwischen fünf und 30 Zentimeter breiter Wasserfleck an der Decke des Kinderzimmers. Der Mieter kündigte an, dass er die Miete wegen der Bauarbeiten und des Wasserflecks unter Vorbehalt zahlt und für die Zeit vom 21. Mai 2019 bis zum 31. August 2019 wegen der Bauarbeiten eine Minderung von 13 Prozent und wegen des Flecks sieben Prozent auf die Bruttomiete geltend macht: Der Vermieter klagte auf Zahlung der rückständigen Miete.
Die Entscheidung bei Gericht
Der Vermieter hatte mit seiner Klage teilweise Erfolg! Eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass eine die Gebrauchstauglichkeit verringernde Abweichung des tatsächlichen vom vertragsgemäßen Zustand der Mieträume erheblich ist. Der Fleck war nach Ansicht des Gerichts keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Dass das Kinderzimmer abstrakt nur noch eingeschränkt zum Betreten, Spielen, Schlafen, Hausaufgabenmachen und allgemein zum Zeitverbringen oder sonstigen Wohnen nutzbar war, wurde von dem Mieter nicht konkret geltend gemacht. Allein eine geringfügige optische Beeinträchtigung mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht. Hinsichtlich einer Schimmelgefahr aufgrund des eingedrungenen Wassers bestand kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gefahr überhaupt bestand oder dass sich eine Gebrauchsbeeinträchtigung ergab.
Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss hatte der Mieter einen Minderungsanspruch. Der Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehörten nicht zum vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung. Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der Mietwohnung waren für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig.
Die Bauarbeiten in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von dem Mieter gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in erheblichem Maß gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Der Höhe nach war die Minderung um 13 Prozent angemessen. Der Fleck begründete somit keine Minderung aber aufgrund von Lärmeinwirkungen und Schmutz im Treppenhaus für die Zeit vom 1. bis 5. September 2019 war eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB möglich. Eine Quote von 13 Prozent war angemessen (AG Charlottenburg, Urteil v. 19.12.19, Az. 230 C 79/19).
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