Reparaturen: Verwalterpauschale von 1.000 € nur mit Jahresdeckel zulässig
Werden Reparaturen in Ihrer Wohnungseigentumsanlage fällig, muss normalerweise in einer Eigentümerversammlung ein Beschluss über die Reparatur gefasst werden. Diese Vorgehensweise braucht Zeit und erlaubt es Ihrem Verwalter nicht, kurzfristig auf Reparaturbedarf reagieren zu können. Daher ermächtigen viele Eigentümergemeinschaften ihren Verwalter zur Vergabe bestimmter Instandsetzungsaufträge ohne vorherigen Beschluss. Achten Sie bei einer solchen Beschlussfassung unbedingt auf Folgendes: Ein Beschluss, der es Ihrem Verwalter gestattet, ohne gesonderte Beschlussfassung durch die Gemeinschaft Instandsetzungsmaßnahmen bis zu einem Betrag von 1.000 € je Einzelfall zu vergeben, ist anfechtbar (AG Gelsenkirchen, Urteil v. 17.09.19, Az. 427 C 85/19).
Beschluss: Erhöhung der Verwalterpauschale auf 1.000 €
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern fasste einen Beschluss über die Erhöhung der Verwalterpauschale für Kleinreparaturen von 500 € auf 1.000 € je Einzelfall. Der Beschluss enthielt weder eine Angabe darüber, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter von der Pauschale Gebrauch machen darf, noch wie häufig das der Fall sein soll. Daher war ein Wohnungseigentümer mit dem Beschluss nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage gegen ihn vor.
Beschluss nur mit festem Jahresbudget und Kontrollelementen zulässig
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer Recht, der Beschuss über die eigenmächtige Vergabe von Instandsetzungsmaßnahmen durch den Verwalter bis zu einem Betrag von 1.000 € entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da die Wohnungseigentümer Träger und Herren der Verwaltung sind, stellt dieser Beschluss einen gravierenden Eingriff in das Kompetenzgefüge bei Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar. Es obliegt nämlich den Wohnungseigentümern über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu entscheiden.
Die Delegation dieser Entscheidung auf ein anderes Organ der Eigentümergemeinschaft ist nur unter der Voraussetzung möglich, dass der mit der gesetzlichen Regelung verfolgte Schutzzweck nicht ausgehöhlt wird. Daher darf eine solche Ermächtigung nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Eigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führen und sie muss die grundsätzliche Verantwortlichkeit für die Beschlussfassung bei der Eigentümerversammlung belassen. Das ist bei dem gefassten Beschuss aber nicht der Fall. Er sieht weder ein festes Jahresbudget als Kontrollelement vor, noch beinhaltet er eine sachliche Einschränkung. Der Beschluss wurde daher für unwirksam erklärt.
Fazit: Sie können die Verwaltung Ihres Gemeinschaftseigentums etwas flexibler gestalten, indem Sie die Entscheidung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Ihren Verwalter delegieren. Denken Sie aber bei Ihrer Beschlussfassung unbedingt daran, neben dem Betrag pro Einzelfall, den Ihr Verwalter für eine solche Maßnahme ausgeben darf, auch einen jährlichen Höchstbetrag festzulegen. Nehmen Sie auch eine sachliche Einschränkung vor, indem Sie beispielsweise bestimmen, dass Ihre Ermächtigung nur für Kleinreparaturen an bestimmten reparaturanfälligen Anlagen gilt. Anderenfalls entspricht Ihr Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
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