Mietwohnung wegen Brand unbewohnbar – Vermieter haftet nicht
Wird eine Mietwohnung nach einem Brand in einer darüber liegenden Wohnung durch Löschwasser unbewohnbar, steht dem Mieter gegen den Vermieter kein Anspruch auf Hotelkosten oder höhere Miete einer Alternativwohnung zu. Das gilt zumindest dann, wenn die Kosten des Mieters durch den Brand und nicht durch vom Vermieter veranlasste Renovierungsarbeiten verursacht wurden. Dies entschied das Amtsgericht München im Juni 2019.
Der Fall
Ein Mieter hatte seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz verklagt. Der Mieter machte Aufwendungsersatz nach § 555a Abs. 3 B BGB sowie Schadenersatz als Kündigungsfolgeschaden nach einem Brand geltend. Der Mieter hatte seit 2013 von dem Vermieter eine 6-Zimmerwohnung für monatlich 2.300,- € kalt angemietet. Im Dezember 2015 kam es in einer anderen Wohnung im Haus zu einem Brand. Wegen entstandener Löschwasserschäden war auch die Wohnung des Mieters unbewohnbar. Die Hausverwaltung organisierte zeitnah Instandsetzungsarbeiten über die Wohngebäudeversicherung. Eine Aussetzung der Mietzahlungen des Mieters bis zum Wiedereinzug wurde vereinbart. Der betroffene Mieter zog zunächst in ein Hotel. Ab März 2016 mietete der Mieter eine Ersatzwohnung für zunächst 2.900,- € monatlich kalt.
Der betroffene Mieter hatte für den Zeitraum von Dezember 2015 bis einschließlich Juni 2017 für sich und seine Familie 61.084,25 € Aufwendungen gehabt, von denen 42.063,43 € ersparte Aufwendungen für Miete abzuziehen waren. Der Mieter machte einen Aufwendungsersatz in Höhe von 19.021,22 € geltend. Der Vermieter beantragte Klageabweisung, da er nicht gewusst hätte, wann mit einem Wiederbezug der Mietwohnung zu rechnen sei. Die Kosten des Mieters seien zudem durch den Brand verursacht, den der Vermieter nicht zu vertreten habe.
Die Entscheidung des Gerichts
Das AG München entschied zu Gunsten des Vermieters, dass dem Mieter kein Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Kosten zustand. Die Aufwendungen des Mieters waren auf den Wohnungsbrand zurückzuführen, und nicht auf die zeitlich danach vorgenommene Instandsetzung gemäß § 555a Abs. 1 BGB. Auch bei einem verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch ist die Situation und Ursache zu berücksichtigen. Im entschiedenen Rechtsstreit war es die brandbedingte Unbewohnbarkeit der Mietwohnung. Ohne den Wohnungsbrand wären keine Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen.
Da der Mieter keine Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters geduldet hatte, sondern solche der Hausverwaltung, war § 555a Abs. 3 BGB nicht anwendbar. Der Vermieter war nicht der Bauherr. Wer die Erhaltungsmaßnahme vornimmt, ist aber bei § 555a BGB relevant. Weitere Anspruchsgrundlagen gegen den Vermieter waren nicht ersichtlich. Ein Vermieter haftet für einen nach Vertragsschluss auftretenden Mangel gem. § 536a Abs. 1 BGB nur, wenn entweder der Mangel wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (AG München, Urteil v. 11.06.19, Az. 414 C 22911/18).
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