Verwalterbestellung: Gleichzeitige Abstimmung über den Verwaltervertrag ist nicht erforderlich
Haben Sie auch schon die Erfahrung gemacht, dass es gar nicht so leicht ist, einen guten Verwalter zu finden? Wenn Sie dann aber Ihren Kandidaten für das Verwalteramt gefunden haben, sollten Sie bei dessen Bestellung alles richtig machen, damit die Wahl nicht durch eine Anfechtungsklage hinfällig gemacht werden kann. Vor allem, dürfen Sie dann nicht vergessen, dass 2 Akte erforderlich sind, um Ihren Verwalter zu Amt und Würden zu verhelfen: Die Verwalterbestellung und der Abschluss des Verwaltervertrages. Allerdings ist es nicht erforderlich, dass beides in derselben Eigentümerversammlung erfolgt. Es reicht, wenn bei der Bestellung des Verwalters die Eckpunkte des Verwaltervertrages feststehen (LG Dresden, Urteil v. 29.05.19, Az. 2 S 534/18).
Wohnungseigentümer hielt Verwalterbestellung für unwirksam
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte auf ihrer Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellt. Zum Zeitpunkt der Bestellung lag den Eigentümern zwar ein Verwaltervertrag vor. Es erfolgte auch eine Abstimmung über die Höhe der Vergütung und auch die Laufzeit des Vertrages stand bereits fest. Ein Beschluss über den gesamten Vertrag war aber nicht wirksam gefasst worden. Der Beschluss über den Verwaltervertrag war auf die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers hin durch ein gerichtliches Urteil aufgehoben worden. Der Wohnungseigentümer hatte auch Klage gegen den Beschluss über die Verwalterbestellung erhoben. Er ist der Ansicht, da der Verwaltervertrag unwirksam sei, sei auch die Verwalterbestellung hinfällig geworden.
Es reicht, wenn die Eckpunkte des Verwaltervertrages feststehen
Der Eigentümer verlor den Prozess in 2. Instanz. Die Bestellung des Verwalters ist auch dann wirksam, wenn der Verwaltervertrag nicht wirksam beschlossen wurde. Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Genau das konnte aber dem Protokoll der Eigentümerversammlung entnommen werden. Die Parteien hatten nämlich bereits über Details des Verwaltervertrages, vor allem die Vergütung, abgestimmt.
Dagegen muss nicht tatsächlich über den Verwaltervertrag abgestimmt werden. Nach dem BGH (Urteil v. 27.09.15, Az. V ZR 114/14) müssen zum Zeitpunkt der Verwalterbestellung lediglich die “Eckpunkte in wesentlichen Umrissen” geregelt sein. Dagegen ist es nicht erforderlich, dass der Vertrag tatsächlich beschlossen ist. Daher führt das Fehlen des Verwaltervertrages nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Verwalterbestellung. Das wäre nur dann der Fall, wenn auch die Eckpunkte des Vertrages noch nicht feststünden. Da sich aber hier die Eckpunkte der Vergütung und der Laufzeit aus dem Verwaltervertrag ergaben, der den Wohnungseigentümern auch vorlag, war die Verwalterbestellung war wirksam.
Fazit. Wenn Sie Ihren Verwalter bestellen, müssen Sie also auch an den Verwaltervertrag denken. Dieser muss zwar nicht bis ins kleinste Detail ausgefeilt sein und auch ein Beschluss über den Verwaltervertrag ist keine Voraussetzung für eine wirksame Verwalterbestellung. Die Eckpunkte dieses Vertrages, also zumindest die Vergütung Ihres Verwalters und die Laufzeit des Vertrages, müssen aber schon feststehen. Anderenfalls ist Ihr Beschluss über die Verwalterbestellung anfechtbar.
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