Recht zu Aufrechnung und Minderung darf in Mietvertrag über Gewerberäume ausgeschlossen werden
In einem Mietvertrag über Gewerberäume darf das Recht des Mieters zu Aufrechnung und Mietminderung ausgeschlossen werden. Eine Klausel wonach der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu mindern, ist somit zulässig. Auch das Recht eines Mieters gegenüber Forderungen des Vermieters mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, kann wirksam ausgeschlossen werden. Es muss aber gewährleistet sein, das vom Mieter mit rechtskräftig festgestellten oder nach Grund und Höhe unbestrittenen Forderungen aufgerechnet werden kann. Dies stellte das Oberlandesgericht Brandenburg Anfang Februar 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Die Parteien schlossen im August 2017 2017 einen Gewerbemietvertrag über eine Halle zum Betrieb einer Spielstätte. § 5 des Mietvertrages lautete wie folgt: „Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten“.”
Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Mietrückstand fristlos gekündigt. Bis Dezember 2018 bestand ein Zahlungsrückstand i.H.v. 28.333,92 €. Der Mieter rechnete mit Gegenforderungen aus einem angeblichen Recht zur Mietminderung auf. Der Mieter rügte Undichtigkeit des Daches und der Außenwände. Darüber hinaus rügte er eine mangelnde Beheizbarkeit der Halle und die Bildung eines Risses im Boden. Der Vermieter berief sich darauf, dass Minderung und Zurückbehaltungsrecht im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen seien.
Die Entscheidung des Gerichts
Das OLG Brandenburg entschied zu Gunsten des Vermieters, dass er die Räumung und Herausgabe der gemieteten Gewerberäume gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen könne. Das Mietverhältnis war nach Ansicht des Gerichts durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters beendet worden.
Gemäß § 535 S. 2 BGB ist ein Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Wegen des erheblichen Zahlungsrückstands des Mieters bestand für den Vermieter ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB. Ein Recht zur Einbehaltung der Miete wegen Minderung (§ 536 BGB) oder ein Recht zur Zurückbehaltung (§ 273 BGB) oder Leistungsverweigerung (320 BGB) stand dem Mieter nicht zu, weil die Parteien dies wirksam im Mietvertrag ausgeschlossen hatten. Eine vertragliche Vereinbarung der Parteien eines Gewerbemietvertrages, die Minderung auszuschließen oder einzuschränken, ist grundsätzlich zulässig. Dies ergibt sich im Rückschluss aus § 536 Abs. 4 BGB, der nur bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam erklärt. Die vom Vermieter verwendete Klausel war somit wirksam und verstieß auch nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB.
Dem Mieter stand auf Grund der vertraglichen Vereinbarung auch kein Zurückbehaltungsrecht oder Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Ausschluss von Aufrechnung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts, soweit es sich nicht um rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Gegenforderungen handelt, ist in einem Gewerbemietvertrag zulässig Aus § 309 Nr. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber lediglich den Ausschluss der Aufrechnung mit unbestrittenen oder (schon) rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen als unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners ansieht (OLG Brandenburg, Urteil v. 04.02.20, Az. 3 U 34/19).
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