Was nicht im Kaufvertrag steht, ist auch nicht vereinbart!
Haben Sie Ihre Eigentumswohnung auch umfassend renovieren müssen, als Sie diese übernommen haben? Wenn Ihnen das von vorneherein bekannt war und Sie es in Ihre Finanzierung mit einplanen konnten, war das sicher kein Problem für Sie. Oft genug kommt es aber vor, dass Wohnungskäufer hinsichtlich des Sanierungsbedarfs böse Überraschungen erleben. Wenn sie dann den Wohnungsverkäufer wegen solcher Mängel in Anspruch nehmen, wollen, haben sie damit meistens keinen Erfolg. Enthält der notarielle Kaufvertrag nämlich keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit, kann der Käufer auch nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit vereinbaren wollte. Ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises oder Schadenersatz besteht dann nicht (OLG Dresden, Beschluss v. 16.01.20, Az. 4 U 2183/19).
Maklerexposé: Gebäude ist “mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“
Im entschiedenen Fall ging es um den Kauf einer im Jahr 1920 errichteten Immobilie. Laut Maklerexposé war das Gebäude “mit wenigen Handgriffen“ bereit “neue Besitzer zu beherbergen“. Darüber hinaus enthielt das Exposé einen ausdrücklichen Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand des Objekts. Im notariellen Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschuss vereinbart worden.
Nach Übernahme des Objektes stellte der Käufer fest, dass umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich waren, bevor das Gebäude bezugsfertig war. Insbesondere war eine umfassende Sanierung der Elektroanlage erforderlich. Außerdem wurde unter den Paneelen Feuchtigkeit und Schimmel festgestellt. Der Wohnungskäufer war der Ansicht, der Hinweis im Exposé sei als eine Beschaffenheitsvereinbarung zu verstehen, daher machte er seine Gewährleistungsansprüche geltend.
Hinweis im Exposé war keine Beschaffenheitsgarantie
Üblicherweise wird die Haftung für Sachmängel im notariellen Grundstückskaufvertrag ausgeschlossen. Trotz eines solchen Haftungsausschusses stehen dem Käufer aber dann Gewährleistungsansprüche und damit auch Schadenersatz zu, wenn der Verkäufer eine Beschaffenheitsgarantie gegeben hat, die er nicht eingehalten hat. Das war hier aber nicht gegeben.
Der Kaufvertrag enthielt keine ausdrückliche Beschaffenheitsgarantie. Auch der Hinweis im Maklerexposé, nach dem das Gebäude “mit wenigen Handgriffen“ bereit sei, “neue Besitzer zu beherbergen, konnte nicht als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden. Zwar kann eine Beschaffenheitsgarantie auch außerhalb des Kaufvertrages in Form einer öffentlichen Erklärung gegeben werden. Die Erklärung im Exposé enthält jedoch keine den erforderlichen Sanierungsaufwand näher konkretisierende Angaben. Vielmehr handelt es sich um eine inhaltsleere Floskel, die als solche nicht ausreicht, um eine bestimmte Beschaffenheit zu garantieren. Dem Käufer standen daher keine Gewährleistungsansprüche zu.
Fazit: Der Kauf einer gebrauchten Immobilie trägt immer das Risiko von Sanierungskosten in sich. Da aber die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen wird, trägt diese Kosten der Käufer der Immobilie. Möchten Sie diese Gefahr abwenden, gelingt Ihnen das nur, wenn Sie sich von dem Verkäufer – am besten im Kaufvertrag – eine Beschaffenheitsgarantie über den Zustand der Immobilie geben lassen. Jetzt wissen Sie, dass hierfür eine allgemeine Floskel nicht ausreicht. Vielmehr gilt hierbei: Je genauer Sie sich die Beschaffenheit der Immobilie beschreiben und garantieren lassen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Verkäufer tatsächlich für Mängel einzustehen hat.
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