Einführung von Vertragsstrafen durch Mehrheitsbeschluss? Das geht nicht!
Bestimmt gibt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermieten. Vielleicht haben Sie ja auch schon manchmal den Wunsch verspürt, bei der Auswahl der Mieter ein Wörtchen mitreden zu können, schließlich möchten Sie ja keine Rabauken in Ihrer Wohnanlage haben. Aus diesem Grund sehen viele Teilungserklärungen vor, dass die Vermietung einer Eigentumswohnung nur mit der Zustimmung des Verwalters erfolgen darf. Falls Sie einem solchen Zustimmungserfordernis jedoch durch eine Vertragsstrafe mehr Gewicht verleihen wollen, müssen Sie wissen: Per mehrheitlichem Beschluss geht das nicht. Ein solcher Beschluss ist sogar mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil v. 22.03.19, Az. V ZR 105/18).
Beschluss: Vertragsstrafe von 2.000 € pro Verstoß
Im entschiedenen Fall bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebs oder Berufs in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Dasselbe gilt sinngemäß für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung. Die Eigentümer fassten einen Beschluss, nach dem Miteigentümer, die ohne die Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen, zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 2.000 € pro Verstoß verpflichtet sind.
Ein Wohnungseigentümer vermietet seine Wohnung kurzzeitig an arabische Gäste (“Medizintouristen”) ohne zuvor die Zustimmung des Verwalters eingeholt zu haben. Daher verlangte die Gemeinschaft von ihm die Zahlung der beschlossenen Vertragsstrafe von insgesamt 12.000 € nebst Zinsen.
Beschluss über Vertragsstrafe ist sogar nichtig
Zu Unrecht, entschied der BGH. Der Beschluss über die Zahlung der Vertragsstrafe ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Angelegenheiten, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Beschlussfassung regeln kann, ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz oder einer entsprechenden Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Beschlussfassung unterworfen, fehlt es an der Beschlusskompetenz. Dann ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorschrift, die es den Wohnungseigentümern erlaubt, eine Vertragsstrafe zu beschließen. Die hierzu erforderliche Beschlusskompetenz ergibt sich nach dem BGH nicht aus § 21 Abs. 7 WEG. Diese Vorschrift erlaubt es den Wohnungseigentümern zwar die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Stimmenmehrheit beschließen. Bei der hier in Rede stehenden Vertragsstrafe geht es aber um etwas anderes: Die Wohnungseigentümer sollen es unterlassen, Vermietungen vorzunehmen, wenn die erforderliche Zustimmung des Verwalters nicht vorliegt. Fallgestaltungen dieser Art erfasst der Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG eindeutig nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte eine solche Vertragsstrafe daher nicht mehrheitlich beschließen.
Fazit: Auch wenn Sie ein starkes Interesse daran haben, dass Zustimmungserfordernisse zur Wohnungsvermietung eingehalten werden, können Sie keinen mehrheitlichen Beschluss fassen, der einen Verstoß dagegen mit einer Geldzahlung sanktioniert. Ein solcher Beschluss ist nicht nur anfechtbar, sondern mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig. Möchten Sie einen Verstoß gegen ein Zustimmungserfordernis mit einer Geldstrafe sanktionieren, benötigen Sie hierzu eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.
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