Bei Rückgabe einer lediglich nicht renovierten Mietwohnung haftet ein Mieter nicht wegen Vorenthaltung
Ein Anspruch eines Vermieters auf Zahlung einer Entschädigung gemäß § 546a BGB setzt voraus, dass Mieträume dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorenthalten wurden. Der Zustand der Mieträume bei Rückgabe, ist für § 546a BGB grundsätzlich ohne Bedeutung. Es ist für § 546a BGB deshalb ohne Belang, wenn ein Mieter eine geschuldete Renovierung nicht durchgeführt hat. Sind Ihre Mieträume bei Rückgabe also nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, haftet Ihr Mieter in der Regel nicht gemäß § 546a BGB, weil keine Vorenthaltung vorliegt. Dies stellte das Oberlandesgericht Brandenburg im Februar 2020 klar. Wenn einzelne Gegenstände in den Mieträumen zurückbleiben, ist zu Ihren Gunsten als Vermieter aber eine Haftung des Mieters wegen Mietausfall möglich.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich darüber, ob der Mieter dem Vermieter noch eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt gezahlten Miete schuldete. Der Mieter hatte keine Renovierungsarbeiten durchgeführt. Aus diesem Grund glaubte der Vermieter einen Anspruch aus § 546a BGB zu haben, wonach ein Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet ist, wenn er dem Vermieter die Mieträume nicht rechtzeitig zurückgibt. Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt also voraus, dass einem Vermieter Mieträume vorenthalten wurden. In welchem Zustand sich die Mieträume bei der Rückgabe befinden, ist aber grundsätzlich für § 546a BGB ohne Bedeutung; so das OLG Brandenburg.
Die weitere Ausführung des Gerichts
Sind die Mieträume verwahrlost oder in einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand, stellt dies noch keine Vorenthaltung dar. Eine Vorenthaltung liegt deshalb nicht vor, wenn lediglich geschuldete Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt wurden (BGH, Beschluss v. 13.07.10, Az. VIII ZR 326/09). Werden Mieträume nicht im vertragsgemäßen Zustand zurück gegeben, kann aber ein Anspruch auf Schadensersatz bezüglich eines Mietausfalls zu Ihren Gunsten als Vermieter für den Zeitraum vom Vertragsende bis zu einer Neuvermietung der Mieträume bestehen. Als Vermieter müssen Sie dann aber den Mietausfallschaden und die Ursächlichkeit des Handelns des Mieters beweisen (KG Berlin, Beschluss v. 03.06.10, Az. 12 U 164/09). Als Vermieter müssen Sie somit beweisen, dass Ihnen tatsächlich eine Weitervermietung bei ordnungsgemäßer Durchführung einer Renovierung möglich gewesen wäre.
Eine Vorenthaltung von Mieträumen endet erst mit Räumung und Rückgabe. Dabei ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn noch einzelne Gegenstände in den Mieträumen zurückbleiben, wenn Sie als Vermieter ungehindert den Besitz an den Räumen ausüben können. Wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben, liegt eine Behinderung vor. Da der Mieter im hier entschiedenen Rechtsstreit einen begehbare Kühlschrank/Kühlraum nicht abgebaut hatte, lag eine Beeinträchtigung des Besitzes des Vermieters vor (OLG Brandenburg, Beschluss v. 03.02.20, Az. 3 W 125/19).
Neueste Kommentare