„Betriebskosten” sind die in § 2 BetrKV erfassten Kostenarten
Eine Vereinbarung über eine Betriebskostenumlage auf Mieter muss bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Weitergehende Anforderungen an eine mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung bestehen nicht. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten” erfasst dann, mangels anderer Vereinbarung, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition des § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten. Eine einzelvertragliche Vereinbarung, nach der ein Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, ist somit hinreichend bestimmt und erfasst alle in der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang April 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten darüber, ob der Mieter als Gewerberaummieter verpflichtet war, die Grundsteuer als Betriebskosten zu erstatten. Zu den Betriebskosten enthielt der Mietvertrag folgende Regelung:
„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)”. In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen bis einschließlich 2011 ließ der Vermieter die anfallende Grundsteuer unberücksichtigt. Im Jahr 2016 machte er erstmals für die Jahre 2012 und 2013 wegen der Grundsteuer eine Nachforderung von jeweils 5.116,92 € geltend. Da der Mieter sich weigerte die Grundsteuer zu erstatten reichte der Vermieter Klage ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Mit Erfolg!
Der BGH entschied den Rechtsstreit in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat ein Vermieter die Mieträume seinem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat die auf den Mieträumen ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten. Das Gesetz geht somit davon aus, dass ein Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden. Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung (BGH, Urteil v. 02.05.12, Az. XII ZR 88/10).
Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 24.07.13, Az. XII ZR 104/12). Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen, anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nicht. Denn bei einer einzelvertraglichen Regelung bedarf keine Vertragspartei des Schutzes davor, dass ihr mittels vorformulierter Vertragsbedingungen ihrem Umfang nach nicht durchschaubare Pflichten auferlegt werden.
Ist ein von den Vertragsparteien verwendeter Rechtsbegriff gesetzlich definiert, ist dieser verbindlich. Seit dem 1. Januar 2007 ist die im Wesentlichen unveränderte Definition von „Betriebskosten“ in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten. Zudem ergibt sich aus § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB der Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung. Von Anfang an waren in der Aufzählung die laufenden öffentlichen Lasten und namentlich die Grundsteuer als Betriebskostenart aufgeführt. Obwohl § 556 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar ist, gilt für diese das Gleiche. So dass auch dort die gesetzliche Definition herangezogen werden kann, welchen Bedeutungsgehalt der in einem Mietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten” hat. In Anbetracht dessen fehlt es einer Vereinbarung, wonach der Mieter „sämtliche Betriebskosten“ zu tragen hat, auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmbarkeit (BGH, Urteil v. 08.04.20, Az. XII ZR 120/18).
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