Mieterumlage ist bei öffentlich zugänglichen Flächen nicht rechtens

Haben Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet, müssen Sie einmal im Jahr über die Betriebskosten abrechnen. In dieser Abrechnung legen Sie alle Kosten um, die dem laufenden Betrieb der Wohnanlage dienen. Normalerweise gehören auch die Kosten der üblichen und regelmäßig anfallenden Gartenpflege zu den Betriebskosten. Handelt es sich bei der Gartenfläche jedoch um eine öffentlich zugängliche Fläche, sieht das anders aus, die Kosten für die Pflege einer solchen Fläche können Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil v. 25.09.19, Az. 65 S 132/19).

Mieter wehrten sich gegen die Umlage der Gartenpflegekosten

Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnanlage, auf deren Gelände sich ein öffentlich nutzbarer Spielplatz, eine öffentlich nutzbare Sporthalle sowie mehrere Kindergärten und ein Seniorenheim befanden. Einige Wohnungen der Wohnanlage waren vermietet. In der Betriebskostenabrechnung waren die Kosten der Gartenpflege anteilig auf die Mieter umgelegt worden.

Hiergegen richteten sich die Mieter mit ihrer Klage. Da die zur Wohnanlage gehörenden Gartenflächen frei zugänglich sind, wollten die Mieter die Gartenpflegekosten nicht tragen.

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Mieter wehrten sich gegen die Umlage der Gartenpflegekosten

Das Gericht gab den Mietern Recht. Da die Grünflächen nicht den Mietern allein vorbehalten seien, fehle es an der Berechtigung, die Kosten für die Pflege auf die Mieter umzulegen. Es kommt hierbei nach Auffassung des Gerichts nicht darauf an, ob die Fläche durch einen förmlichen Widmungsakt als Teil der Wohnanlage ausgewiesen worden ist. Vielmehr sind die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich. Solange die Flächen öffentlich nutzbar sind fehlt der konkrete Bezug zur Mietsache. Daher mussten die Mieter nicht für die Kosten der Gartenpflege aufkommen.

Fazit: Das Urteil zeigt wieder einmal, dass Sie Ihre Jahresabrechnung nicht 1: 1 auf Ihren Mieter umlegen können. Vielmehr sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nur solche Kosten umlegbar, die mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen und dem Betrieb der Mietsache dienen. Für Letzteres muss ein konkreter Bezug zur Mietsache gegeben sein. Bei den Gartenpflegekosten eines öffentlich betretbaren Areals ist das nicht der Fall.

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