Kündigungsverzicht in Mustermietvertrag ist unwirksam
Ein Kündigungsverzicht in einem Mustermietvertrag ist als überraschende Klausel unwirksam. Dies entschied das Amtsgericht Bremen im November 2019 in einem Urteil. Ein in einem Mustermietvertrag oder Formularmietvertrag versteckter Kündigungsverzicht ist unwirksam, weil er eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB darstellt.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Mieter hatte das Mietverhältnis kurze Zeit nach Mietbeginn wieder gekündigt. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Kündigung unwirksam war, weil laut Mietvertrag eine Kündigung des Mieters für ein Jahr ausgeschlossen wurde. Der Mieter hatte diese Regelung bei Abschluss des Mietvertrages nicht wahrgenommen. Denn der Verzicht auf das Recht zur Kündigung war in dem Abschnitt „Mietdauer und Kündigung“ geregelt. Dort wurden die gesetzlichen Kündigungsvorschriften umfangreich zitiert und ohne besondere Hervorhebung der Kündigungsverzicht des Mieters bestimmt. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass der Kündigungsverzicht unwirksam war. Da der Mieter aus diesem Grund keine weitere Miete zahlte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Das AG Bremen wies die Klage des Vermieters ab. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein befristeter Kündigungsausschluss zwar grundsätzlich zulässig sei. Im entschiedenen Rechtsstreit war der Kündigungsverzicht aber rechtswidrig und unwirksam, weil die Vereinbarung gegen § 305 c Abs. 1 BGB verstieß. Die Klausel war nicht zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelt worden, sondern wurde vom Vermieter einseitig in einem verwendeten Mustermietvertrag gestellt. Somit galt § 305 c Abs. 1 BGB, der auf Mustermietverträge und Formularmietverträge – welche allgemeinen Geschäftsbedingungen gleichgestellt werden – angewendet wird. Die Vereinbarung über den Kündigungsverzicht war im Mietvertrag ohne besondere Hervorhebung so versteckt, dass der betroffene Mieter sie nicht zur Kenntnis genommen hatte, dies nicht konnte und nach Ansicht des Gerichts auch nicht musste. Das Gericht bejahte das Vorliegen einer überraschenden Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB. Die Kündigung des Mieters war somit mangels wirksamen Kündigungsausschluss vom Mieter rechtsverbindlich erklärt worden (Amtsgericht Bremen, Urteil v. 29.11.19, Az. 25 C 405/19).
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