Mietminderung ist rückwirkend möglich, wenn Mieter keine Kenntnis von seinem Recht hatte
Wegen einer Geruchsbelästigung durch muffig riechendes Abwasser dar ein Mieter die Miete mindern. Die Mietminderung ist auch rückwirkend möglich, wenn ein Mieter keine Kenntnis von seinem Minderungsrecht hatte, stellte der Bundesgerichtshof klar.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung. Die Nutzbarkeit der Küche war für den Mieter stark eingeschränkt, weil es muffig und nach Abwasser roch. Der üble Geruch trat regelmäßig, dauerhaft abwechselnd intensiv auf. Der Mieter machte eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Bruttomiete geltend. Da der Mieter eine geminderte Miete zahlte, reichte der Vermieter eine Zahlungsklage ein. Es dauerte schließlich mehr als zweieinhalb Jahre, bis der Mangel, der üble Geruch beseitigt war.
Der Mieter hatte seinerzeit per Email beim Vermieter angefragt, ob dieser mit einer nachträglichen Mietminderung einverstanden sei. Als der Vermieter dies ablehnte, teilte der Mieter mit, dass er der Ansicht sei, dass er ein rückwirkendes Recht zur Mietminderung habe. Nach drei Monaten klagte der Vermieter die Miete ein. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mieter sein Recht zur Mietminderung verloren hatte, weil er bei Bestehen des Mangels keine Minderung geltend gemacht hatte. Wenn der Mieter zunächst weiter die volle Miete ohne jeden Vorbehalt gezahlt hatte, könne er die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete nicht mehr zurückfordern bzw. mit seinen laufenden Mietzahlungen verrechnen.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Nach Ansicht des BGH hätte der Mieter sein Recht zur Mietminderung nur dann verloren, wenn er sich uneingeschränkt bewusst war, also wusste, dass er entsprechend geltenden Rechts keine volle Miete zahlen müsse. Aus den Emails des Mieters ergab sich aber, dass er sich seines Rechts zur Mietminderung nicht bewusst war. Der Mieter hatte seinerzeit keine Kenntnis davon, dass das Recht zur Mietminderung per Gesetz eintritt. Das ist laut Gesetz dann uneingeschränkt der Fall, wenn die Mieträume einen Mangel aufweisen, der ihre Gebrauchstauglichkeit mindert und dies dem Vermieter angezeigt wurde. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter keine Kenntnis von seinem Minderungsrecht. Er hatte sich fehlerhaft vorgestellt, dass er nur dann ein Recht zur Mietminderung habe, wenn sein Vermieter hiermit einverstanden ist (BGH, Beschluss v. 04.09.18, Az. VIII ZR 100/18).
Neueste Kommentare