Berufliche Nutzung einer Mietwohnung – was ist erlaubt?
Oft werfen Mietverhältnisse über Wohnraum zwischen Mietern und Vermietern die Frage auf, ob auch eine berufliche Nutzung durch den Mieter zulässig ist. Hier ist zunächst zwischen Mietern, welche selbständig etwa als Gewerbetreibende tätig sind und sonstigen Mietern zu unterscheiden, welche als Arbeitnehmer beruflich tätig sind.
Was generell gilt
Wird eine Mietwohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet, ist eine berufliche oder gewerbliche Nutzung durch den Mieter grundsätzlich nicht erlaubt. Etwas anderes gilt nur, wenn in einem Mietvertrag über Wohnräume auch eine berufliche oder gewerbliche Nutzung vereinbart wurde. Dann liegt ein so genanntes Mischmietverhältnis vor. Als Vermieter können Sie auch einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung Ihrer Mietwohnung nachträglich zustimmen.
Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Mieter zuhause arbeiten, einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen dürfen, wenn andere Hausbewohner nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Beeinträchtigungen durch Lärm oder Musikunterricht, Störungen durch Publikums- und Kundenverkehr sind für Mitbewohner und Nachbarn nicht zumutbar (BGH, Az. VIII ZR 213/12). Der ursprünglich gesetzlich zulässige Charakter der Nutzung des Wohnraums darf sich aber nicht ändern. In allen anderen Fällen ist immer die Genehmigung des Vermieters notwendig. Als Vermieter müssen Sie auch keine im Hinblick auf eine berufliche Tätigkeit des Mieters von Ihnen nicht genehmigte bauliche Veränderungen akzeptieren. Beschädigungen der Wohnräume müssen Sie als Vermieter keinesfalls dulden. Eine Mietwohnung muss bei einer gewerblichen Nutzung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte angemeldet werden (BGH, Az. VIII ZR 149/13). Eine entgeltliche Betreuung von mehreren Kindern als Tagesmutter in einer Mietwohnung st als teilgewerbliche Nutzung verboten (BGH, Az. V ZR 204/11). Ein Mieter, der ohne Ihre Genehmigung als Vermieter in Ihrer Mietwohnung einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgeht, kann abgemahnt und spätestens bei einem wiederholten Verstoß gekündigt werden.
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