BGH: Vergleichsangebote müssen 2 Wochen vor Verwalterwahl bekannt sein!
Die Wahl eines neuen Verwalters ist für Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft ein besonders wichtiges Thema – schließlich vertrauen Sie ihm nicht nur die Verwaltung Ihres Gemeinschaftseigentums, sondern auch Ihr gemeinschaftliches Vermögen an. Daher müssen Sie die Angebote neuer Verwalter einer genauen Prüfung unterziehen. Lange Zeit war aber unklar, wie lange vor der Eigentümerversammlung Ihnen diese Angebote vorliegen müssen. Diese Unklarheiten hat der BGH jetzt beseitigt, und entschieden: Spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters müssen Ihnen die Angebote der Bewerber oder zumindest deren Namen und die Eckdaten der Angebote bekannt gemacht werden (Urteil v. 24.01.2020, Az. V ZR 110/19).
Vergleichsangebote standen lediglich zur Einsichtnahme bereit
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte einen neuen Verwalter bestellen. In der Einladung zur Eigentümerversammlung wurde daher der folgende Tagesordnungspunkt angekündigt: „Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum …“ Der Einladung lagen keine Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt bei.
In der Eigentümerversammlung berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung über zwei weitere Angebote. Er wies darauf hin, dass diese Angebote zur Einsichtnahme bereitstünden. Der Beirat berichtete, dass die Verwaltung in diesen Angeboten 23,20 € beziehungsweise 25,00 € monatlich je Wohnung angeboten werde, während das Angebot der T. GmbH bei 19,64 € je Wohnung/Monat liege. Der Beirat sprach sich daher für die T. GmbH aus. Daraufhin bestellten die Eigentümer die T. GmbH per Mehrheitsbeschluss zur Verwalterin. Mehrere Wohnungseigentümer waren mit dem Bestellungsbeschluss nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Vergleichsangebote standen lediglich zur Einsichtnahme bereit
Zu Recht entschied der BGH. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Verwalterbestellung entsprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Eigentümern die Vergleichsangebote nicht rechtzeitig mitgeteilt worden waren. Vor einer Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters müssen Alternativangebote eingeholt werden, damit die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer fundierten Tatsachengrundlage fällen können. Es reicht hierfür allerdings nicht aus, den Inhalt der Alternativangebote erst in der Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Vielmehr müssen die Wohnungseigentümer bei der Neubestellung eines Verwalters die Angebote der Bewerber, zumindest aber deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist erhalten. Sofern nur die Eckdaten mitgeteilt werden, muss den Eigentümern auf Wunsch auch die Kenntnisnahme der vollständigen Angebote ermöglicht werden.
Nur mit einer Vorabinformation über die Angebote können die Eigentümer, Erkundigungen über die Bewerber einholen und sich ein Bild darüber verschaffen, ob diese zur Verwaltung der Gemeinschaft fachlich geeignet sind. Außerdem müssen die Eigentümer die Angebotskonditionen kennen, um die Angebote beurteilen und vergleichen zu können. Wenn die Eigentümer die Namen der Bewerber und die Angebotskonditionen erst in der Eigentümerversammlung erfahren, können sie sich nicht vorab über die Bewerber und deren Eignung erkundigen.
Fazit: Anders als bei der Wiederbestellung des Verwalters benötigen Sie und die anderen Eigentümer ihrer Gemeinschaft bei der Verwalterneuwahl etwas Zeit, um sich mit dessen Angebot auseinanderzusetzen. Hierfür ist es auch erforderlich, dass Sie Vergleichsangebote in Ihre Prüfung einbeziehen können. Das geht aber nur, wenn Sie auch diese Vergleichsangebote rechtzeitig erhalten. Wie Sie jetzt wissen: Rechtzeitig bedeutet spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung. Anderenfalls ist der Beschluss über die Verwalterbestellung anfechtbar.
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