Vergleichsangebote sind im Vorfeld der Eigentümerversammlung bekanntzugeben

Wenn Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft über instandsetzungsmaßnahmen beschließen ist für Ihre Beschlussfassung die Einholung von mindestens 3 Vergleichsangeboten erforderlich. Doch wann müssen Ihnen diese Vergleichsanagebote vorgelegt werden? Reicht es, wenn Sie diese erst in der Eigentümerversammlung einsehen können? Genau diese Frage hatte das Landgericht Dortmund zu beantworten und entscheiden: Es reicht nicht, wenn ihnen die Vergleichsangebote erst auf der Eigentümerversammlung bekannt gegeben werden (Urteil v. 15.05.2020, Az. 1 S 9/20).

Vergleichsangebote müssen zusammen mit der Einladung bekannt gegeben werden

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wollte das gemeinschaftliche Treppenhaus neu streichen lassen. Der Verwalter sollte 3 Vergleichsangebote einholen. Über die Vergabe der Arbeiten wollten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung entscheiden. Auf der Eigentümerversammlung lagen die 3 Vergleichsangebote auch vor und es wurde der Beschluss gefasst, die Arbeiten an die Firma E zu vergeben.

Ein Wohnungseigentümer war mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Er war der Ansicht, die Vergleichsangebote hätten ihm zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung zugesendet werden müssen, was nicht erfolgt war. Er erhob daher Anfechtungsklage gegen den gefassten Beschuss.

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Beweislast für die Übersendung der Angebote liegt beim Verwalter

Das Gericht gab dem klagenden Wohnungseigentümer Recht. Zur ordnungsgemäßen Beschlussfassung einer Instandsetzungsmaßnahme ist es erforderlich, die Vergleichsangebote den Wohnungseigentümern bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung bekanntzugeben. Denn es ist den Wohnungseigentümern nicht zuzumuten, sich unter dem Druck der Eigentümerversammlung drei Vergleichsangebote, die ihnen erstmals in der Versammlung vorgelegt werden, sofort zu überprüfen, um dann im unmittelbaren Anschluss Beschluss zu fassen.

Zwar hatte der Verwalter behauptet, den Wohnungseigentümern die Vergleichsangebote bereits vor der Versammlung bekannt gegeben zu haben. Er konnte das jedoch weder durch die Einladung zur Eigentümerversammlung noch durch das Versammlungsprotokoll beweisen. Da der Verwalter aber insoweit beweispflichtig ist, widersprach der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.

Fazit: Das Urteil zeigt mal wieder: Die Verpflichtung zur Einholen von Vergleichsangeboten ist keine bloße Formalität, sondern soll Sie und die anderen Wohnungseigentümer in die Lage versetzen sachgerechte Entscheidungen aufgrund einer ausreichendende Tatsachengrundlage zu treffen. Lassen Sie sich daher nicht überrumpeln und sondern bestehen Sie darauf, dass Ihnen Vergleichsanagebote rechtzeitig vor der Versammlung vorgelegt werden. Legt der Verwalter Ihnen die Vergleichsangebote erst in der Eigentümerversammlung vor, ist das zu spät und macht den gefassten Beschluss anfechtbar.

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