Vermietende Wohnungseigentümer müssen durch Hausverwaltung erstellte Abrechnung im Interesse ihrer Mieter prüfen
Ein vermietender Wohnungseigentümer ist verpflichtet eine von der Hausverwaltung erstellte Jahresabrechnung im Interesse seiner Mieter genau zu prüfen. Soweit Zimmer oder Wohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vermietet werden konnten, dürfen sie nicht als Leerstand umgelegt werden. Dies stellte das Landgericht Düsseldorf per Urteil im September 2018 klar.
Der Fall
Ein vermietender Wohnungseigentümer machte Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter geltend. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Verwalter fehlerhafte Jahres- und Betriebskostenabrechnungen erstellt hatte. Er warf dem Verwalter vor, dass dieser in den Abrechnungen der letzten Jahre fehlerhaft Zimmer oder Wohnungen, die nicht vermietet werden konnten, berücksichtigt hatte. Dies führte dazu, dass den Abrechnungen falsche Personenschlüssel zugrunde gelegt wurden. Die fehlerhafte Erstellung der Abrechnungen führte dazu, dass vermietende Wohnungseigentümer diese nicht auf Ihre Mieter umlegen konnten. Der vermietende Wohnungseigentümer verklagte den Hausverwalter deshalb auf Ersatz der ihm entgangenen Betriebskostenerstattungen.
Die Entscheidung vor Gericht − Mit Erfolg!
Das Landgericht Düsseldorf verurteilte den Verwalter zur Erstattung der dem Vermieter entgangenen Betriebskosten, soweit noch keine Verjährung eingetreten war. Der Verwalter hatte fehlerhafte Abrechnungen erstellt, welche eine Erstattung der durch den Vermieter verauslagten Betriebskosten ausschlossen. Die Abrechnungen waren falsch, weil der Verwalter leer stehende Zimmer und Wohnungen nicht als Wohneinheiten berücksichtigen durfte. Der Schadensersatzanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers war in dem Moment entstanden, indem seine Nachforderungen gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB nicht mehr durchsetzbar waren. Allerdings war das Gericht der Ansicht, dass der Vermieter den Verlust seiner Ansprüche grobfahrlässig mit zu verantworten hatte. Das Landgericht Düsseldorf wies den vermietenden Wohnungseigentümer darauf hin, dass er verpflichtet sei, auch im Interesse seiner Mieter vom Verwalter erstellte Abrechnungen genau auf Fehler zu prüfen. Beachten Sie also als vermietende(r) Wohnungseigentümer(in), dass die Verletzung der Obliegenheit eine von einem Hausverwalter erstellte Abrechnung zu überprüfen, zu einem Ausschluss Ihrer Ansprüche führen kann (LG Düsseldorf, Urteil v. 27.09.18, Az. 14e O 72/16).
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