Gewerberaummiete: Mieter kann alle Vorauszahlungen zurückverlangen
Wenn in einer Betriebskostenabrechnung für Gewerberäume der Umlageschlüsseln nicht angegeben wurde, ist die Abrechnung formell unwirksam. Das gilt sogar dann, wenn im Mietvertrag keine Umlagevereinbarung enthalten ist. Dies stellte das Oberlandesgericht Dresden im August 2019 klar.
Der Fall
Ein Mieter von Gewerberäumen und sein Vermieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013-2015. Der Vermieter hatte in den Abrechnungen den Umlageschlüssel nicht mitgeteilt. Aus diesem Grund war der Mieter der Ansicht, dass die Abrechnungen unwirksam waren und forderte seine Vorauszahlungen in Höhe von 13.500 € zurück. Da der Vermieter die Rückzahlung verweigerte, reichte der Mieter Klage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Oberlandesgericht Dresden entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Zunächst bestätigte das Gericht dem Mieter, dass die vom Vermieter vorgelegten Betriebskostenabrechnungen nicht den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Mindestanforderungen entsprachen. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Eine Betriebskostenabrechnung muss danach mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalten. Diese Anforderungen müssen erfüllt sein, damit ein Mieter in der Lage ist, eine Betriebskostenabrechnung nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können.
Zwar bestand für den Vermieter die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnungen im Laufe des Rechtsstreits nachzubessern. Der Vermieter hatte jedoch hiervon keinen Gebrauch gemacht und die Betriebskostenabrechnungen während des Gerichtsverfahrens nicht mit den zu Grunde liegenden Verteilungsschlüsseln neu erstellt. Wegen der formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen 2013-2015 hatte der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Vorauszahlungen (OLG Dresden, Beschluss v. 09.08.2019, Az. 5 U 936/19).
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