Käufer hat falsche Vorstellung hinsichtlich Wohn-und Nutzfläche – Makler muss korrigieren
Wenn Sie eine Wohnung zusammen mit einem Makler besichtigen, verlassen Sie sich normalerweise auf dessen Angaben zur Wohnfläche. Doch was passiert, wenn sich später herausstellt, dass die Angaben Ihres Maklers falsch waren und die Wohnfläche viel kleiner ist als angegeben? Dann haben Sie nach dem BGH das Recht, sich vom Kaufvertrag zu lösen (Beschluss v. 14.03. 19, Az. V ZR 186/18).
Decke im Souterrain war zu niedrig – Wohnfläche war zu klein
Im entschiedenen Fall ging es um den Kauf einer Eigentumswohnung, Die Käufer hatten die Wohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erworben. Die Maklerin und Verkäuferin hatte die Wohnung in einem Exposé wie folgt beworben: „Komplett renovierte 4-Zimmer-Wohnung über zwei Etagen -Wohnfläche 125 qm, Zimmer 4“. Bei der Besichtigung hatte die Maklerin die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen.
Vor Vertragsschluss erhielten die Käufer einen Grundriss der Wohnung und eine Kopie der Teilungserklärung, woraus sich ergab, dass das Kaufobjekt eine „Wohnfläche“ von 68,66 qm und eine „zusätzliche Nutzfläche (Souterrain bzw. Spitzboden)“ von 55,20 qm hat. Die Räumlichkeiten im Souterrain waren bauordnungsrechtlich wegen zu geringer Deckenhöhe nicht zum Wohnen zugelassen. Als die neuen Wohnungseigentümer feststellten, dass eine Wohnnutzung des Souterrains tatsächlich gar nicht zulässig war, zogen sie vor Gericht. Sie sahen sich von der Maklerin arglistig getäuscht und verlangten eine Rückabwicklung des Kaufs und die gerichtliche Feststellung, dass die Maklerin ihnen zu Schadenersatz verpflichtet ist.
Maklerin hätte falsche Angaben ausdrücklich korrigieren müssen
Der BGH gab den Wohnungskäufern Recht. Den Käufern stand ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und auf Schadenersatz zu, weil die Wohnung mangelhaft war (§ 434 BGB). Wenn Räumlichkeiten im Exposé als Wohnraum bezeichnet werden, obwohl sie bauordnungsrechtlich gesehen gar nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen, liegt ein Sachmangel vor. Die Maklerin hätte diesen Fehler ausdrücklich korrigieren müssen – mit dem Hinweis, dass es sich beim Souterrain tatsächlich nicht um Wohnräume handelte. Es war nach dem BGH nicht ausreichend, lediglich Dokumente zu übergeben, aus denen sich ein entsprechender Rückschluss ziehen ließ.
Die Sachmängelhaftung war trotz des kaufvertraglichen Haftungsausschlusses nicht ausgeschlossen, da eine arglistige Täuschung vorlag. Die Maklerin hatte nämlich bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen habe, obwohl sie wusste, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig war. Die Angelegenheit wurde zur Klärung des Schadenersatzanspruches an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Fazit: Dieses Urteil zeigt, Sie dürfen den Angaben Ihres Maklers vertrauen. Vor allem, wenn ein Makler Ihnen als Käufer gegenüber bewusst unrichtige Angaben macht, können Sie erwarten, dass er seine unzutreffenden Äußerungen spätestens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch einen eindeutigen Hinweis korrigiert. Erfolgt eine solche Korrektur nicht, können Sie sich nicht nur vom Vertrag lösen, Ihnen steht auch ein Schadenersatzanspruch zu.
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