Werdender Wohnungseigentümer werden Sie auch beim Ersterwerb vom teilenden Eigentümer
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung kaufen, möchten Sie so schnell wie möglich an Eigentümerversammlungen teilnehmen, um über das Geschick Ihres zukünftigen Gemeinschaftseigentums mitbestimmen zu können. Der BGH hatte bereits entschieden, dass Sie dieses Recht beim Kauf der Wohnung von einem Bauträger als so genannter werdender Wohnungseigentümer schon dann haben, wenn Sie einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen haben, eine Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen wurde und Sie die Wohnung in Besitz genommen haben. Nun hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob das auch der Fall ist, wenn der Käufer einer Eigentumswohnung diese nicht vom Bauträger, sondern vom teilenden Eigentümer erwirbt (Urteil v. 14.02.2020, Az. V ZR 159/19)
Teilender Hauseigentümer verkaufte Eigentumswohnung
Im entschiedenen Fall hatte der alleinige Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dieses in Wohn- und Teileigentum aufgeteilt. Im März 2016 wurde die erste Erwerberin einer Wohnung als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit diesem Zeitpunkt entstand auch die Eigentümergemeinschaft. Im Juni 2016 wurde die nächste Wohnung verkauft. Nachdem der Kaufpreis gezahlt worden und die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt war, wurde die Wohnung der künftigen Eigentümerin übergeben.
Obwohl die künftige Eigentümerin noch nicht als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen war, nahm sie an mehreren Eigentümerversammlungen teil und ließ sich auch zum Verwaltungsbeirat wählen. Von der im November 2017 stattfindenden Eigentümerversammlung schloss die amtierende Verwalterin diese Eigentümerin jedoch aus – und zwar mit der Begründung, dass die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt sei. Die Eigentümerin ging gegen den Beschluss, in dem es um die Aufhebung des Verwaltervertrages ging, mit der Anfechtungsklage vor. Sie war der Ansicht, sie hätte nicht von der Versammlung ausgeschlossen werden dürfen.
Versammlungsausschluss war nicht rechtens
Der BGH entschied: Der Beschuss war für ungültig zu erklären, da die Eigentümerin nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden durfte. Die Eigentümerin hatte als werdende Wohnungseigentümerin das Recht an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
Die Anwendung der Grundsätze über den werdenden Wohnungseigentümer setzt nämlich nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Vielmehr erlangt ein Ersterwerber die Rechtsstellung als werdender Wohnungseigentümer mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Übergabe der Sache.
Fazit: Jetzt wissen Sie also: Beim Ersterwerb einer Eigentumswohnung spielt es für Sie keine Rolle, ob Sie die Eigentumswohnung vom Bauträger oder vom teilenden Eigentümer erwerben. In beiden Fällen sind Sie werdender Eigentümer sobald die Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen wird und Sie bereits Besitzer der Wohnung sind. Dann dürfen Sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen und darüber mitbestimmen, was mit Ihrem Gemeinschaftseigentum passiert.
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