Beschluss über Winterdienst in Eigenleistung ist nichtig!
Wenn Sie Mitglied einer kleineren Eigentümergemeinschaft sind, werden Sie das kennen: Immer wieder versuchen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft Sie per Beschluss zur Erbringung von Eigenleistungen zu verpflichten. Ob das der Winterdienst oder die Hausreinigung ist – beides ist einfach preiswerter, wenn statt einer Fremdfirma die Eigentümer selbst diese Tätigkeit übernehmen. Allerdings ist eines solche Beschlussfassung nicht zulässig. Ein Beschluss, der Eigentümer zu Erbringung von Eigenleistung verpflichtet, ist sogar nichtig, was Sie auch gerichtlich feststellen lassen können (AG Oberhausen, Urteil v. 03.06.2020, Az. 34 C 87/19).
Nach Klageerhebung wurde Winterdienst an Firma vergeben
Im entschiedenen Fall ging es um eine kleine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, die auf ihrer jährlichen Eigentümerversammlung unter anderem den mehrheitlichen Beschluss fassten, dass der Winterdienst künftig in Eigenleistung von den Wohnungseigentümern erbracht werden sollte.
Hiermit war ein Wohnungseigentümer nicht einverstanden und erhob Klage gegen den Beschluss. Nach Erhebung der Klage informierte der Verwalter die Eigentümer darüber, dass der gefasste Beschuss nichtig sei und der Winterdienst nun an eine Garten- und Landschaftsbaufirma vergeben worden sei. Die beklagten Eigentümer waren der Ansicht, dass nun eine Entscheidung nicht mehr erforderlich sei.
Keine Verlagerung von Verwalteraufgaben auf die Eigentümer
Das Gericht entschied: Der Beschluss über den Winterdienst war mangels Beschlusskompetenz nichtig. Reinigungs-, Gartenarbeits- oder Räum- und Streupflichten kann den Wohnungseigentümern nicht durch Mehrheitsbeschluss persönlich auferlegt werden. Hierdurch werden nämlich Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören, und für die der Verwalter honoriert wird, auf die Wohnungseigentümer verlagert. Des Weiteren ist es nicht zulässig, den Winterdienst auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen, wenn damit die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten verbunden ist.
Das Gericht musste die Nichtigkeit des Beschlusses feststellen, auch wenn die sich Parteien mittlerweile über die Nichtigkeit des Beschlusses einig geworden sind. Denn der in der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss erweckt den Rechtsschein eines wirksamen Beschlusses. Erst durch die gerichtliche Feststellung kann dieser Rechtsschein zerstört werden.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt mal wieder, dass Sie nicht durch einen mehrheitlichen Beschluss Ihrer Gemeinschaft zu Eigenleistungen verpflichtet werden können. Das können Sie gerichtliche feststellen lassen. Kommen die beklagten Eigentümer während des laufenden Verfahrens zur Einsicht, brauchen Sie nicht zu befürchten, die Klage zu verlieren. Sie können dann immer noch die Feststellung der Nichtigkeit des gefassten Beschlusses verlangen, um den Rechtsschein eines wirksamen Beschlusses zu beseitigen.
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