Dauerverwirrung bei den Betriebskosten: Das dürfen Sie umlegen
So langsam läuft der Mietmarkt wieder an in Deutschland. Neue Mieter zu finden, ist jetzt nicht mehr so schwierig. Da kommen auch wieder alte Fragen auf: Welche Betriebskosten darf ich nun genau umlegen, welche nicht? Und wie muss ich das gestalten, so dass ich am Ende nicht womöglich auf Kosten sitzen bleibe?
Im Schnitt 2,16 Euro pro Quadratmeter zahlen deutsche Mieter an Nebenkosten für ihre Mietwohnungen. Fatal, wenn Sie als Vermieter hier nicht alles korrekt abrechnen! Denn innerhalb einiger Jahre kommen dabei schnell ordentliche Summen zusammen.
Nebenkosten im Mietvertrag
Zunächst einmal: Schon allein die Tatsache, dass Betriebskosten anfallen, müssen Sie im Mietvertrag festhalten! Ansonsten zahlen Mieter nur die Netto-Kaltmiete, Heizung und Warmwasser. Allerdings ist die Formulierung dafür recht locker gefasst. Eine mögliche Klausel würde lauten: „Die Betriebskosten sind umlegbar“ (BGH-Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 137/15).
Betriebskostenabrechnung
Dafür muss die Abrechnung, welche dem Mieter zugeht, formal absolut korrekt sein:
- Eine detaillierte Auflistung der einzelnen Kosten
- Jeweils eine Nennung der Gesamtbeträge
- ein nachvollziehbarer Verteilungsschlüssel
- Der genaue Anteil der Kosten für den Mieter an den Gesamtkosten
- Eine Gegenüberstellung der Betriebskostenvorauszahlung zu den tatsächlichen Kosten
- Sie dürfen keinen Posten „sonstige Kosten“ aufführen, sondern jeder Posten muss aufgeschlüsselt werden
Was sind Nebenkosten?
Aber welche Nebenkosten können Sie überhaupt auf Ihre Mieter umlegen? Kurz gesagt geht es hier um alles, was direkt mit der Wohnung zu tun hat. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind insgesamt 17 Kostenarten aufgeführt:
- Heizung
- Heizungswartung
- Warmwasser
- Wasserversorgung
- Grundsteuer
- Versicherungen wie Gebäudeversicherung, Haftpflichten
- Abwasser
- Müllabfuhr
- Hauswart, Hausmeister
- Reinigung von Haus und Straße
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
- Kosten für Haustechnik wie einen Aufzug oder Flurbeleuchtung
- Kosten für gemeinschaftliche Antenne, Kabel
- Sonstige Kosten, etwa Wartungskosten für Rauchmelder, Ungezieferbekämpfung, Arbeitsmittel
Unbedingt beachten
Für alle Betriebskosten gilt: Möchten Sie diese umlegen, so muss dies im Mietvertrag stehen. Und Sie müssen jeweils das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Die Abrechnung muss für Ihre Mieter auch ohne Fachwissen nachvollziehbar sein. Ist ein Posten unklar, so können Ihre Mieter Nachforderungen in Höhe des streitigen Kostenanteils zurückfordern. Die Belege sollten Sie übrigens immer aufbewahren, denn Ihre Mieter haben ein Recht zur Einsicht.
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