Unzulässige Treppe – Beschlussfassung über Entfernung ist auch nach Jahren möglich
Gibt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft Wohnungseigentümer, die einfach drauf losgebaut haben und bauliche Veränderungen ohne den erforderlichen gemeinschaftlichen Beschluss vorgenommen haben? Dann haben Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft bestimmt überlegt, wie mit dieser unzulässigen Baumaßnahme verfahren werden soll. Solche Überlegungen können sich lange hinausziehen. Ist dann der Beseitigungsanspruch gegen den Eigentümer, der die eigenmächtige bauliche Veränderung vorgenommen hat, verjährt, stellt sich die Frage, ob Sie die unzulässige bauliche Veränderung dann hinnehmen müsse. Hierzu hat das Landgericht Berlin entschieden: Auch nachdem der individuelle Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen Treppe vom Balkon in den Garten verjährt ist, kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Entfernung der Treppe auf Kosten der Gemeinschaft beschließen (Urteil v. 03.12.19, Az. 55 S 18/19 WEG).
Beschluss Entfernung einer Treppe von der Wohnung zum Garten
Im entschiedenen Fall war an dem Balkon einer im Erdgeschoss liegenden Eigentumswohnung eine Treppe angebracht worden. Über die Treppe konnte man in den Garten gelangen. Im Mai 2018 hatte die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, dass die Treppe auf Kosten der Gemeinschaft entfernt werden sollte. Der individuelle Beseitigungsanspruch gegen den Wohnungseigentümer, der die Treppe errichtet hatte, war zwischenzeitlich verjährt.
Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung waren mit dem Beschluss nicht einverstanden und erhoben daher Klage gegen den Beschluss. Sie verwiesen auf einen anderen Beschluss, wonach die Erweiterung bzw. der Umbau des Balkons zu einer Terrasse mehrheitlich genehmigt worden war.
Rechtswidriger Zustand: Beseitigung auch nach Verjährungseintritt
Das Gericht Berlin entschied: Der Beschluss über die Entfernung der Treppe war zulässig. Der Beschluss entsprach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Bei der Treppe handelte es sich um eine bauliche Veränderung, da sie eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellte. Da die Treppe die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums deutlich sichtbar veränderte und auch die Gefahr einer intensiveren Nutzung des über die Treppe leicht zugänglichen Gartens mit sich brachte, war sie auch mit einem wesentlichen Nachteil für die übrigen Eigentümer verbunden. Daher war die Errichtung der Treppe unzulässig.
Daran änderte sich auch nichts dadurch, dass seinerzeit die Erweiterung bzw. der Umbau des Balkons zur Terrasse beschlossen worden war. Denn ein entsprechender Umbau muss nicht zwangsläufig eine Treppe zum Garten beinhalten.
Auch die Verjährung des individuellen Beseitigungsanspruchs war nach Ansicht des Gerichts unbeachtlich. Ein vom störenden Wohnungseigentümer geschaffener Zustand bleibt nämlich auch nach der Verjährung rechtswidrig und kann von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten aller Eigentümer beseitigt werden.
Fazit: Rechtmäßig errichtete bauliche Veränderungen müssen Sie nicht hinnehmen. Sie können sie auch nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist auf Kosten der Gemeinschaft beseitigen lassen. Besser ist es aber, wenn Sie sich etwas beeilen und die Beseitigung der baulichen Veränderung innerhalb von 3 Jahren von dem Eigentümer, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat, verlangen und durchsetzen. Dann zahlt der störende Eigentümer nämlich den Rückbau.
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