Niedrige Miete schließt Verwertungskündigung aus
Eine über Jahrzehnte niedrige Miete schließt eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus. Eine Kündigung zum Zweck angemessener wirtschaftlicher Verwertung ist nicht zulässig, wenn über einen längeren Zeitraum die Miete nicht erhöht wurde und deswegen mangels Rendite notwendige Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden konnten. Dies stellte das Landgericht Osnabrück im Januar 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten anlässlich einer Kündigung des Vermieters über die Räumung der Mietwohnung. Der Mieter bewohnte eine seit 1953 angemietete Dachgeschosswohnung und zahlte seit Jahrzehnten monatlich 40,- € Miete. Wegen der geringen Miete wurden jahrelang keine Renovierungsarbeiten durchgeführt. Schließlich kündigte der Vermieter den Mietvertrag am 21.10.2016 schriftlich. Als Kündigungsgrund gab er an, dass bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht möglich sei. Da der Mieter die Dachgeschosswohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung vor Gericht − Ohne Erfolg!
Das LG Osnabrück entschied, dass die Kündigung des Vermieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtswidrig und unwirksam war. Der Vermieter war seiner Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung Jahrzehnte lang nicht nachgekommen. Dass eine Sanierung zu teuer war lag daran, dass der Vermieter die Miete nicht regelmäßig erhöht hatte. Denn inzwischen hätte der Vermieter zehn Mal so viel Miete erzielen können. Zudem hatte der Vermieter andere Wohnungen in der selben Immobilie über zehn Jahre leer stehen lassen. Deshalb war eine Verwertungskündigung unzulässig, weil der Vermieter über Jahrzehnte keine Instandhaltungsmaßnahmen durchführt hatte. Es lag ein Sanierungsstau vor, so dass die Immobilie angeblich nur noch durch Veräußerung verwertbar war. Der Vermieter hatte jedoch nicht nachgewiesen, dass die Immobilie bzw. die einzelnen Wohnungen nicht vermietet werden konnten. Denn so lang die Möglichkeit bestand, dass die Mietwohnungen durch Vermietung verwertet werden können, war eine Verwertungskündigung ausgeschlossen (LG Osnabrück, Urteil v. 29.01.20, Az. 1 S 117/19).
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