Neues BGH-Urteil – das müssen Sie wissen
Schönheitsreparaturen sind seit Jahren ein Dauerthema im Mietrecht und ein Ärgernis für Investoren. Nun hat der BGH erneut ein Urteil dazu gefällt – und damit das bisher geltende Recht teilweise gekippt. Heute lesen Sie, was Sie künftig in Ihr Investment einplanen müssen, und welche Regeln Sie kennen müssen.
Am 8. Juli 2020 urteilte der BGH in zwei Verfahren erneut zum Thema Schönheitsreparaturen (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Dieses Urteil knüpft an jenes von 2015 an, in dem unter anderem entschieden wurde: Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, können Sie nicht von Ihren Mietern verlangen, dass diese nach dem Auszug renovieren.
In Zukunft ist es so, dass Ihr Mieter Sie zwar zu Schönheitsreparaturen verpflichten kann. Dann tragen aber Mieter und Vermieter jeweils die Hälfte der Kosten. Dies gilt, wenn Sie die Wohnung damals unrenoviert übergeben haben und sich der „Dekorationszustand“ der Wohnung wesentlich verschlechtert hat.
Die Begründung der neuen Regelung
Um zu verstehen, was wann für Sie gilt, müssen Sie sich nur die Begründung der neuen Regelung vor Augen führen. Im Prinzip gilt nach wie vor, dass es Ihre Aufgabe als Vermieter ist, die Wohnung regelmäßig zu streichen und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das war in der Vergangenheit so und bleibt grundsätzlich bestehen. Weiterhin kann diese Pflicht vertraglich auf Ihre Mieter übertragen werden – jedoch nicht bei unrenovierten Wohnungen. Aber: Der BGH ging davon aus, dass Ihre Mieter beim Einzug in eine unrenovierte Wohnung ja bereits wissen, dass eben nicht alles perfekt ist und dass einmal renoviert werden muss. Die Mieter können somit nicht erwarten, unrenoviert einzuziehen – möglicherweise zu entsprechend günstigen Bedingungen – und Sie dann zwingen, auf Ihre eigenen Kosten alles renovieren zu lassen, weil „die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn“ führt. Außerdem wird eine Mietsache, die nicht verkommen oder substanziell geschädigt ist, durch reine optische Abnutzung nicht mangelhaft. Sie ist somit weiterhin in einem vertragsgemäß nutzbaren Zustand, in dem Sie als Vermieter die Immobilie halten müssen. „Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter“.
Was bedeutet das für Sie?
Wurde Ihre Wohnung unrenoviert an die Mieter übergeben, Sie haben die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mieter abgewälzt und diese fordern Schönheitsreparaturen, so müssen Sie dem nachkommen. Dafür müssen Sie Handwerker schicken, die Kosten werden hälftig geteilt. Sollten Sie in Verzug geraten, darf der Mieter selbst renovieren. Dann müssen Sie seine Hälfte der Kosten dennoch übernehmen. Nur wenn „besondere Umstände“ vorliegen, kann eine andere Kostenbeteiligung entschieden werden. Natürlich ist es am besten und günstigsten, wenn Sie auf dieser Basis mit Ihren Mietern zu einer außergerichtlichen Einigung kommen.
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