Erschließungskosten: Achten Sie auf eine korrekte steuerliche Zuordnung
Erschließungskosten eines Grundstücks sind steuerlich kompliziert, das sollten Sie stets bedenken. Teilweise sind sie gar nicht absetzbar. Teilweise müssen sie zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Teilweise lassen sie sich aber als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzen. Bei der Instandsetzung und teilweisen Erneuerung von vorhandenen und funktionsfähigen Abwasserrohren ist das der Fall, entschied der Bundesfinanzhof (BGH, Beschluss v. 03.09.2019, Az. IX R 2/19).
Zur Unterscheidung der 3 Kategorien
Grundsätzlich unterteilt sich die steuerliche Behandlung von Erschließungskosten in 3 Kategorien, die Sie kennen sollten.
- Kategorie 1: erstmalige Erschließung. Kosten für die erstmalige Erschließung, die einen Bauplatz überhaupt erst bebaubar machen, gehören zum Grundstück und nicht zum Gebäude. Weil ein Grundstück endlos besteht und keine Nutzungsdauer hat, entfällt eine steuerliche Geltendmachung. Im Rahmen der Abschreibung wird der Grundstückswert aus dem Gesamtwert herausgerechnet. Steuermindernd wirken sich nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verteilt über die Nutzungsdauer aus.
- Kategorie 2: Hausanschlüsse. Kosten für die Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation, ans Gas-, Wasser-, Abwasser- und Stromnetz wirken sich steuerlich aus – aber nur im Rahmen der Abschreibung. Sie erhöhen den Wert des Gebäudes und sind zusammen mit ihm über die gesamte Nutzungsdauer (meist 50 Jahre) abzuschreiben.
- Kategorie 3: Ersetzung, Modernisierung und Instandsetzung. Geht es nur darum, die Funktionsfähigkeit vorhandener, bislang funktionsfähiger Leitungen, Kanäle, Anschlüsse etc. zu erhalten, dann sind die Maßnahmen als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzbar. Damit erzielen Sie die größte Steuerminderung, weil die Kosten nicht über die Nutzungsdauer verteilt werden müssen und den progressiven Steuersatz am meisten mindern.
BGH ordnet Kosten größtenteils in die dritte Kategorie ein
Kommen wir nun zum entschiedenen Fall: Ein Gebäude wurde auf einem bereits voll erschlossenen Grundstück abgerissen. An seiner Stelle wurde ein neues, vermietetes Zweifamilienhaus errichtet. Allerdings mussten die Abwasserrohre instandgesetzt und teilweise erneuert werden. Das Finanzamt klassifizierte diese Maßnahme als „Herstellungskosten“ im Zusammenhang mit der Errichtung eines Neubaus. Entsprechend verlangte es eine Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes. Dagegen wehrte sich der Bauherr – größtenteils mit Erfolg.
Entscheidend: Erhalt der Funktionsfähigkeit
Der BGH ordnete die Kosten für die Instandsetzung und teilweise Erneuerung der Rohre größtenteils in Kategorie 3 ein. Es handle sich um sofort absetzbare Werbungskosten. Denn vor Errichtung des Gebäudes habe ein funktionsfähiges Abwasserrohrsystem bestanden. Es sei bei den durchgeführten Maßnahmen lediglich um dessen Erhalt gegangen.
Lediglich die Kosten, die den sanierten Abwasserkanal mit dem neuen Haus verbanden, ordnete der BGH der Kategorie 2 zu: Hausanstich, Wandeindichtung und Isolierung bzw. Dämmung der Rohre. Das seien Herstellungskosten, die abgeschrieben werden müssten.
Mein Tipp für Sie: Lassen Sie sich von den beauftragten Bauunternehmen eine Rechnung geben, aus der die genaue Aufschlüsselung der einzelnen Posten hervorgeht. Nur so haben Sie die Chance, die Erschließungskosten sauber zuzuordnen und ein Maximum an Steuerersparnis zu erzielen.
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