Wohnung gekauft? Muffiger Geruch im Haus kann ein Sachmangel sein!
Wenn Sie Eigentümer einer Altbauwohnung sind, kennen Sie das bestimmt: Der Keller ist etwas feucht und riecht vielleicht auch ein wenig muffig. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, ist das keine Seltenheit. Daher begründet auch nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Wenn aber der muffige oder modrig-feuchte Geruch aufgrund der Kellerfeuchtigkeit in das Haus und in Ihre Wohnung aufsteigt, liegt ein Sachmangel vor. In diesem Fall können Sie als Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen (BGH, Urteil v. 10.10.19, Az. V ZR 4/19).
Haus war als aufwendig saniert beworben worden
Die Käufer eines im Jahr 1914 errichteten Einfamilienhauses stellten Feuchtigkeit an den Kellerwänden des Hauses fest. Dies führte nach Regenfällen zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im gesamten Gebäude. Der Geruch wurde auch von Besuchern des Hauses sofort wahrgenommen.
Vor Abschluss des Kaufvertrages war das Objekt mit einem Exposé beworben und darin als „aufwendig saniertes Einfamilienhaus“ und als „vollständig renoviert“ bezeichnet worden. Die Käufer hatten das Haus vor Vertragsabschluss besichtigt. Feuchtigkeitsschäden im Keller waren dabei nicht zu erkennen. Das von den Käufern durchgeführte selbständige Beweisverfahren kam zu dem Ergebnis, dass die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe durchfeuchtet waren. Es wurde durch den Sachverständigen festgestellt, dass keine ausreichende Abdichtung der Kellerwände gegeben war, was jedoch dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard entsprach. Die Käufer sahen in der Kellerfeuchtigkeit dennoch einen Sachmangel und machten gegen die Verkäuferin Gewährleistungsrechte geltend.
BGH: Frage des Sachmangels muss pro Einzelfall geklärt werden
Der BGH entschied zugunsten der Käufer. Nach der Rechtsprechung des BGH begründet bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich war, zwar nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Allerdings sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Bei einem Haus kommt es darauf an, ob es in einem sanierten Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken diente und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war. In dem hier vorliegenden Fall war nach diesen Maßstäben auch unter Berücksichtigung des verwendeten Exposés weder ein sanierter noch ein zu Wohnzwecken nutzbarer Keller geschuldet.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt ein Sachmangel aber dann vor, wenn durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger oder modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Der BGH wies den Fall zur Klärung dieser entscheidungserheblichen Frage an das Berufungsgericht zurück.
Fazit: Inwieweit Sie beim Kauf einer Altbauwohnung wegen Feuchtigkeit im Keller wegen eines Sachmangels zur Minderung des Kaufpreises berechtigt sind, ist eine Frage des Einzelfalls. Zunächst stellt Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus keinen Mangel dar. Wenn aber durch die Feuchtigkeit ein sofort wahrnehmbarer modriger Geruch durch das Haus zieht, sieht das schon anders aus. Hat der Verkäufer Ihnen das arglistig verschwiegen, haben Sie gute Aussichten, den Kaufpreis doch noch mindern zu können.
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