Bundesländer haben keine Gesetzgebungskompetenz für Mietendeckel
Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat im Juli 2020 klargestellt, dass die einzelnen Bundesländer keine Gesetzgebungskompetenz für Beschränkungen von Mietforderungen haben.
Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz (GG) zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für die Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe. Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens können abweichende Regelungen zur Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze nicht gestützt werden.
Die Regelungen des Bundes zur Miethöhe gemäß §§ 556d ff. BGB haben nach Art. 72 Abs. 1 GG zur Folge, dass den Landesgesetzgebern der Erlass von mietpreisrechtlichen Vorschriften für Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wird, verwehrt ist.
Die speziell für das Mietpreisrecht einschlägigen Regelungen sind in §§ 556d ff. BGB enthalten. Dort finden sich Vorgaben für die zulässige Gestaltung der Mietpreise von Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wird, sowohl mit Blick auf Neuvermietungen als auch hinsichtlich möglicher Erhöhungen im Rahmen laufender Mietverhältnisse. Die Voraussetzungen, unter denen die Vereinbarung der Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags Beschränkungen unterliegt, und die Maßgaben für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen sind – von der Bestimmung der Anwendungsgebiete für die Geltung der Mietpreisbremse und der abgesenkten Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung der Landesregierung gemäß § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB abgesehen – im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) selbst ausdrücklich und detailliert geregelt. Im Hinblick auf den Bereich des freien Wohnungsmarktes ist daher nicht ersichtlich, dass der Bundesgesetzgeber Abweichungsmöglichkeiten der Länder für eine Regulierung der Mietpreishöhe zulassen wollte.
Für den abschließenden Regelungswillen des Bundesgesetzgebers spricht auch, dass dieser sein Konzept wiederholt ergänzt und fortentwickelt hat. So wurde beispielsweise zum 1. Januar 2020 der Zeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) von vier auf sechs Jahre verlängert (sog. Mietpreisbremse). Weder der Konzeption der Regelungen noch ihrer Entstehungsgeschichte lassen sich Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Bundesgesetzgeber den Ländern darüber hinaus weitere Bereiche zur Normierung überlassen und diesen insbesondere die Möglichkeit zu Abweichungen von den im Hinblick auf die Miethöhe im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen ausdifferenzierten Bestimmungen eröffnen wollte (BayVerfGH, Entscheidung v. 16.07.20, Az. Vf. 32-IX-20).
Neueste Kommentare