Verwalter ergreift Partei – das ist ein Abberufungsgrund
Wie läuft es eigentlich mit Ihrem Verwalter? Behandelt er alle Eigentümer gleich? Oder steht er mit einigen Eigentümern in engem Kontakt, während Sie selbst jeder Auskunft wochenlang hinterherlaufen müssen? Dann kann es eng für Ihren Verwalter werden, denn eine extreme Verletzung der Neutralitätspflicht ermöglicht seine Abberufung. Das stellte das Landgericht Hamburg klar (Urteil v. 06.11.2019, Az. 318 S 48/18).
Eigentümergemeinschaft war in zwei Lager gespalten
In einer aus 9 Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft war es immer wieder zu Streitigkeiten gekommen. Die Gemeinschaft war daher tief in zwei Lager gespalten. Die Verwalterin, die bereits 25 Jahre lang die betreffende Immobilie betreute, hatte sich ganz klar auf die Seite eines Lagers gestellt. Mit den Angehörigen ihres Lagers stand sie in regelmäßigem E-Mail-Kontakt. Den Angehörigen des anderen Lagers verweigerte sie dagegen jegliche Kommunikation. Auch Probleme bei der Verwaltung besprach sie nur mit ihrem Lager, und bei gemeinsamen Besprechungen ergriff sie stets Partei gegen das andere Lager. Den betroffenen Eigentümern wurde das zu bunt. Sie verlangten in der Eigentümerversammlung die Abberufung der Verwalterin – aber dafür fand sich keine Mehrheit. Die unterlegenen Eigentümer versuchten daher, die Abberufung gerichtlich durchzusetzen – mit Erfolg.
Verwalter müssen neutral sein
Das Gericht entschied zugunsten der klagenden Eigentümer. Die Verwalterin hatte nämlich gegen ihre Neutralitätspflicht verstoßen. Ihre Weigerung, mit den Angehörigen des gegnerischen Lagers zu kommunizieren, sprach nach Ansicht des Gerichts für eine unheilbare Zerrüttung der Arbeitsbeziehung. Die ungleiche Behandlung mussten die betroffenen Eigentümer nicht hinnehmen. Sie hatten trotz der fehlenden Mehrheit tatsächlich ein Recht auf Abberufung der Verwaltung.
Das Gericht ersetzte den Beschluss, berief die Verwalterin ab und kündigte den Verwaltervertrag fristlos aus wichtigem Grund.
Fazit: Sie sehen, eine solche krasse Ungleichbehandlung durch Ihren Verwalter müssen Sie nicht hinnehmen. Sie haben in solchen Fällen, das Recht, die Abberufung Ihres Verwalters zu verlangen. Kommt der Abberufungsbeschluss mangels der erforderlichen Mehrheit nicht zustande, können Sie auch als einzelner Eigentümer dagegen vorgehen. Wichtig ist, dass Sie in solchen Fällen Beschlussersetzungsklage erheben, dann kann das Gericht die Abberufung des Verwalters und die Kündigung de Verwaltervertrages für Sie vornehmen.
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