Die Genehmigung einer baulichen Veränderung können Sie von der Kostentragung abhängig machen
Bestimmt gab es in Ihrer Eigentümergemeinschaft schon Diskussionen über bauliche Veränderungen. Vielleicht hat dann keiner etwas gegen die Errichtung einer Pergola oder der Installation von Außenjalousien gehabt. Diskussionen sind dann aber bestimmt hinsichtlich der Frage entstanden, wer für die Folgekosten in Form von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzukommen hat. Hierzu hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung klargestellt: Einzelnen Wohnungseigentümern können bauliche Veränderungen mit der Maßgabe gestattet werden, dass die bauwilligen Eigentümer alle Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen (BGH, Urteil v. 15.05.2020, Az. V ZR 64/19).
Beschluss: Eigentümer sollten Folgekosten “ihrer” Jalousien tragen
Im entschiedenen Fall ließen mehrere Wohnungseigentümer an einer vor der Glasfassade des Gebäudes angebrachten Stahlkonstruktion Außenjalousien installieren. Die Eigentümer einer anderen Wohnung erhoben Klage auf Beseitigung der Jalousien.
Während des Rechtsstreits beschlossen die Eigentümer in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit, allen Wohnungseigentümern die fachmännische Installation von Jalousien zu gestatten, sofern ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet werde. Einbau- und Folgekosten sollten von den Eigentümern der Wohneinheiten, die die Jalousien installieren, getragen werden. Die Eigentümer, die auf Beseitigung der Jalousien geklagt hatten, verfolgen ihre Klage dennoch weiter.
Kostenregelung führt nicht zur Nichtigkeit der Genehmigung
Die Klage hat keinen Erfolg. Bei den außen am Gebäude angebrachten Jalousien handelt es sich zwar um eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung. Die Wohnungseigentümer haben diese aber durch die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung nachträglich genehmigt. In diesem Fall ist ein Beseitigungsanspruch der übrigen Eigentümer ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Ein mit Stimmenmehrheit gefasster Genehmigungsbeschluss ist nämlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Eine Anfechtung des Beschlusses war aber nicht erfolgt.
Der Genehmigungsbeschluss war auch nicht deshalb nichtig, weil mit der Genehmigung zugleich eine Kostenregelung getroffen wurde, denn auch hinsichtlich der Kostenregelung bestand Beschlusskompetenz. Insbesondere verstößt die beschlossene Kostenregelung nicht gegen § 16 Abs. 4 WEG. Nach dieser Vorschrift können Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung von baulichen Maßnahmen nur für den jeweiligen Einzelfall beschließen.
Hier ging es aber nicht um eine solche Änderung der Kostenverteilung. Vielmehr wurde die Genehmigung der baulichen Veränderung durch die Eigentümer davon abhängig gemacht, dass die jeweiligen Eigentümer die Kosten und Folgekosten tragen. Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.
Fazit: Durch seine Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nur im Hinblick auf die Kostenregelung zugestimmt haben, nicht an den Folgekosten beteiligt werden sollen. Nehmen Sie daher in Ihre Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung unbedingt auf, dass der bauwillige Eigentümer auch sämtliche Folgekosten zu tragen hat. Dann sind Sie nach dem BGH einem Wohnungseigentümer, der der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat (§ 16 Absatz 6 WEG) gleichzustellen und damit von jeglicher Kostentragung befreit.
Neueste Kommentare