Diese Fallstricke beim Kauf einer Mietwohnung müssen Sie kennen!
Aktuelle Umfragen zeigen: Mehr Menschen als je zuvor wünschen sich die Sicherheit, eine vermietete Wohnung zu kaufen. Die Gründe reichen von Altersvorsorge bis zu Inflationsangst. Aber so einfach, wie sich das manch ein privater Investor wünscht, es ist leider nicht. Denn es gibt einige Fallstricke, die Sie unbedingt kennen sollten.
Mietvertrag – hier ist Vorsicht geboten!
Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnimmobilie kaufen, so kaufen Sie den Mietvertrag mit. Sie sind dann auch an vertragliche Bedingungen wie einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsverzicht gebunden. Zusätzlich laufen Sie Gefahr, bei fehlerhaften Klauseln Verluste zu machen. Deshalb ist die genaueste Prüfung des Mietvertrags oberste Pflicht!
Sperrfrist – wann und wie lange sie gilt
Viele Falschinformationen kursieren zur sogenannten Sperrfrist. Hier die wichtigsten Eckpunkte.
- Die Sperrfrist gilt nur, wenn eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird.
- Es darf dann innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung erfolgen (§ 577a Abs. 1 BGB)
- In einigen Gemeinden wurde diese Sperrfrist vom Land auf bis zu 10 Jahre angehoben. Das sollten Sie unbedingt vorab prüfen!
- Ein weiterer Fall, in dem die Sperrfrist gilt: Wenn eine vermietete Immobilie von einer Personenmehrheit erworben wird. Dann ist es egal, ob eine Umwandlung stattgefunden hat oder nicht. Dies ist etwa der Fall, wenn Sie als GbR, OHG oder KG kaufen. Aber: Dies gilt nicht, wenn Sie als Mitglieder der gleichen Familie oder des gleichen Haushalts kaufen.
Abrechnung – wer wann zuständig ist
Die Nebenkosten für Ihre neue Mietwohnung beginnen ja leider nicht erst zum Zeitpunkt des Kaufs bzw. wirtschaftlichen Übergangs. Da stellt sich natürlich die Frage: Wer rechnet nun ab? Der neue Besitzer oder derjenige, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Entstehung der Kosten gehört hat?
Diese Frage richtet sich nach der Abrechnungsperiode. Als neuer Eigentümer übernehmen Sie grundsätzlich alle Rechte und Pflichten. Das gilt auch für die Nebenkostenabrechnung der aktuellen Periode. Das ist die Periode, während der Sie ins Grundbuch eingetragen wurden.
Wie die Abrechnungsperiode fällt, steht im Mietvertrag. Häufig handelt es sich dabei um das Kalenderjahr. Werden Sie etwa im August 2020 zum Eigentümer einer Immobilie, so müssen Sie die gesamte Abrechnung für 2020 übernehmen. Somit können Sie vom Mieter Nachzahlungen verlangen, müssen aber ggf. auch Erstattungen vornehmen. Dies sollten Sie unbedingt einplanen.
Damit Sie Ihrer Pflicht auch nachkommen können, ist der Voreigentümer verpflichtet, Ihnen sämtliche Unterlagen zukommen zu lassen. Geschieht dies nicht, können Sie die Herausgabe einklagen.
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