Mieterhöhungserklärung ist nicht insgesamt unwirksam, wenn einzelne Baumaßnahmen hinreichend begründet wurden
Eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB, die mit mehreren Baumaßnahmen begründet wird, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, wenn einzelne Teile formell unwirksam sind. Eine Mieterhöhung kann hinsichtlich einzelner Baumaßnahmen unzureichend begründet und deshalb gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam sein. Aber eine solche Mieterhöhungserklärung hat hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand, wenn sie sich in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbstständige Teile trennen lässt. Es muss davon ausgegangen werden, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit und Wirksamkeit einer vom Vermieter erklärten Mieterhöhung. Der Mieter war seit 1997 Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 €. Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigte der Vermieter verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem eine Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung des Mieters, der ebenso alten Treppenhaus und Haustüren (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage und die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung. Erstmalig wurden Bewegungsmelder sowie eine Gegensprechanlage installiert. Ebenfalls erfolgte ein Austausch der Fenster in der Wohnung des Mieters und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2016 erklärte der Vermieter die Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2017 um 189,68 €. Mit weiterem Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärte er erneut eine Erhöhung der Nettokaltmiete, nunmehr zum 1. Oktober 2017 um 241,55 €. Die Begründung der Mieterhöhung war jedoch in Teilen formell unwirksam.
Der Mieter beantragte die gerichtliche Feststellung, dass die erklärten Mieterhöhungen unberechtigt waren und sich die Miete aufgrund der Erklärungen nicht über den Betrag von 306,83 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten erhöht habe. Der BGH bestätigte, dass die Mieterhöhung teilweise unwirksam und deshalb unberechtigt war. Den Mieter traf dennoch die Verpflichtung, eine über den Betrag von 494,15 € hinausgehende Kaltmiete zu zahlen, da sich die Mieterhöhungserklärung in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in unwirksame und wirksame selbstständige Teile trennen ließ (BGH, Urteil v. 17.06.20, Az. VIII ZR 81/19).
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