Unzulässige bauliche Veränderung: Genehmigte Zeit zählt bei Verjährung nicht mit!
Stellen Sie sich das vor: Ein Eigentümer will mitten im Garten ein rotes Gartenhaus errichten, Sie sind damit nicht einverstanden, dennoch wird der Bau des Haues mehrheitlich auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Obwohl Sie gegen den Beschluss mit der Anfechtungsklage vorgehen, errichtet Ihr Miteigentümer das Gartenhaus. Irgendwann erhalten Sie ein Urteil, das Ihnen bestätigt, dass der Beschuss über die Genehmigung des Gartenhauses mit der falschen Mehrheit beschlossen wurde. Obwohl es sich jetzt um eine unzulässige bauliche Veränderung handelt, ignoriert der Miteigentümer Ihre Aufforderung, das Haus zu entfernen. Also benötigen Sie wiederum einen gemeinschaftlichen Beschluss für den Rückbau. Jetzt dürfen Sie die Zeit nicht aus den Augen verlieren, denn zum einen haben Sie zur Geltendmachung des Rückbauanspruchs nur 3 Jahre Zeit. Zum anderen beginnt diese Frist nicht in dem Moment, in dem der Genehmigungsbeschluss durch das Urteil Ihres Anfechtungsprozesses für ungültig erklärt wurde (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 28.02.19, Az. 2-13 S 59/18).
Bauliche Veränderung war mehrheitlich beschlossen worden
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den Rückbau einer Dacherhöhung verlangt. Diese war durch im Frühjahr 2009 mehrheitlich von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und anschließend von dem Wohnungseigentümer errichtet worden. Gegen diesen Beschluss hatte ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben mit der Folge, dass der Beschuss am 09.10.13 für ungültig erklärt wurde. Erst im August 2016 erhob die Eigentümergemeinschaft Klage auf Rückbau der Dacherhöhung.
Genehmigter Zeitraum zählt bei Verjährung nicht mit
Die Eigentümergemeinschaft verlor den Prozess, da der Anspruch bereits verjährt war. Der Anspruch auf Rückbau einer baulichen Veränderung unterliegt einer dreijährigen Verjährungsfrist. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, hier also mit Ablauf des 31.12.2009.
Allerdings ist in die Verjährungsfrist die Zeit nicht einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war. Denn der (anfechtbare) Beschluss ist solange rechtsgültig und bindend, wie er nicht durch ein gerichtliches Urteil für ungültig erklärt worden ist.
Mit der rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses durch das gerichtliche Urteil beginnt die dreijährige Verjährungsfrist aber nicht erneut zu laufen. Vielmehr ist lediglich der Zeitraum, in dem der Genehmigungsbeschluss gültig war, nicht mit in den Verjährungszeitraum einzuberechnen. Konkret ist das der Zeitpunkt von der Beschlussverkündung an bis zur Urteilsverkündung, wenn Rechtsmittel gegen das Urteil nicht zugelassen sind, und bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist, sofern Rechtsmittel gegen das Urteil zugelassen sind. Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen, war hier der Anspruch auf Rückbau verjährt.
Fazit: Hat ein Eigentümer Ihrer Gemeinschaft eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, kann Ihre Gemeinschaft einen Rückbauanspruch geltend machen. Dieser Rückbauanspruch verjährt allerdings innerhalb von 3 Jahren. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem die bauliche Veränderung errichtet wurde. In diesen Verjährungszeitraum ist lediglich der Zeitraum, in dem die bauliche Veränderung aufgrund eines wirksamen der Beschlusses rechtsgültig war, nicht mit einzuberechnen. Übrigens: Ist die Verjährung eingetreten, bedeutet das nicht, dass der Rückbau der unzulässigen baulichen Veränderung dann ausgeschlossen ist. Diese kann Ihre Gemeinschaft immer noch vornehmen, dann allerdings auf eigene Kosten.
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