Aktuelles BGH-Urteil gibt Vermietern recht!
Im Moment ist es ja ohnehin schwerer, unliebsame Mieter loszuwerden. Aber zumindest in einer Hinsicht wurde Vermietern und Investoren kürzlich vom BGH Recht gegeben. Dabei geht es um den Widerspruch einer Kündigung.
Die bisherige Rechtslage:
§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt, dass Ihr Mieter bei Widerspruch gegen Ihre Kündigung unter gewissen Voraussetzungen ein Recht darauf hat, dass das Mietverhältnis weiter fortbesteht – „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Dies ist allerdings ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der Sie zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
BGH-Urteil
Am 1. Juli hat der BGH nun geurteilt: Der Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung wird nun durch zwei wichtige Einschränkungen deutlich erschwert (Az. VIII ZR 323/18).
So werden für Sie nun weniger Formalien notwendig, die korrekt eingehalten werden. Etwa müssen Sie diese außerordentliche Kündigung nicht aussprechen. Es reicht stattdessen, wenn Sie ordentlich kündigen, während Ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung zustände.
Haben Sie wegen Mietrückstand gekündigt? Viele Mieter zahlen dann, wenn es hart auf hart kommt, die rückständige Miete doch noch. Aber selbst, wenn dies innerhalb der so genannten Schonfrist geschieht – ein Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung ist nicht gültig und es entsteht auch kein neuerliches Widerspruchsrecht. Der Grund ist, dass Ihnen als Vermieter damit eine nicht zumutbare Vertragsstörung auferlegt wäre.
Viele Vermieter sprechen bereits seit dem BGH-Urteil von 2018 (VIII ZR 231/17) deshalb die doppelte Kündigung – also ordentlich und außerordentlich – aus. Eine doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Das Gleiche gilt, wenn er dem Vermieter über einen längeren Zeitraum mehr als zwei Monatsmieten schuldig bleibt. Aber auch, wenn Sie die doppelte Kündigung versäumt haben, kann dieses BGH-Urteil dazu führen, dass Sie doch noch eine Chance haben, Ihre Mieter loszuwerden.
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