Grundstück hat unsichtbare Mängel – Käufer muss Täuschung beweisen
Wie war es eigentlich beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung? Waren Sie rundum zufrieden oder haben Sie sich getäuscht gefühlt, weil sie später erhebliche Mängel festgestellt haben? Im letzteren Fall haben Sie bestimmt über Schadenersatz und vielleicht sogar die Rückabwicklung des Vertrages nachgedacht. Damit werden Sie aber nur dann erfolgreich sein, wenn Sie beweisen können, dass Sie nicht über die fraglichen Mängel aufgeklärt wurden. Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag versichert hat, dass ihm keine unsichtbaren Mängel an der Immobilie bekannt sind (Urteil v. 06.03.2020, Az. V ZR 2/19).
Baugenehmigung fehlte – Immobilie war teilweise nicht nutzbar
Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf eines Grundstückes nebst Wochenendhaus und Garage. Nach dem Kaufvertrag hatte der Käufer das Grundstück „gekauft wie gesehen“ und die Sachmängelhaftung war ausgeschlossen. Außerdem enthielt der Kaufvertrag eine Erklärung der Verkäufer, dass ihnen keine unsichtbaren Mängel am Objekt bekannt seien.
Im Nachhinein stellte sich aber doch ein wesentlicher Mangel heraus. Denn: Die an das Haus angebaute Garage wurde als Wohnraum mit genutzt, wofür es aber keine Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde gab. Die Behörde war auch nicht zur Erteilung der Genehmigung bereit, da durch die Einbeziehung der Garage die für ein Wochenendhaus zulässige Grundfläche von 70 Quadratmetern überschritten würde. Außerdem befanden sich die Nebengebäude außerhalb der überbaubaren Fläche. Das Bauaufsichtsamt kündigte an, einen Rückbau auf das zulässige Maß anzuordnen.
Die Käufer fühlten sich arglistig getäuscht. Sie verlangten von den vorherigen Eigentümern, den Kaufvertrag rückgängig zu machen und Schadenersatz zu leisten. Die ehemaligen Eigentümer lehnten das ab. Sie behaupteten, über die fehlende Genehmigung aufgeklärt zu haben. Daher erhob der Käufer Klage.
BGH: Käufer hätten Täuschung beweisen müssen
Ohne Erfolg. Der BGH entschied, dass die neuen Eigentümer den Beweis erbringen müssen, dass es die behauptete Aufklärung nicht gegeben hatte. Dagegen ist es nicht Sache der Verkäufer, zu beweisen, dass sie die Käufer aufgeklärt hatten. Der Hinweis im Kaufvertrag, dass keine unsichtbaren Mängel bekannt seien, führt nach Ansicht des BGH nicht zu einer Umkehr der Beweislast.
Der BGH wies die Angelegenheit an das vorinstanzliche Gericht zurück, um zu prüfen, ob die Käufer beweisen können, dass sie über den Mangel nicht aufgeklärt wurden. Erst dann kann ein Urteil gefällt werden.
Fazit: Dieser Fall zeigt mal wieder, wie genau Sie den Zustand einer Immobilie vor dem Kauf prüfen und den tatsächlichen Zustand hinterfragen müssen. Hat der Verkäufer den Käufer arglistig über das Vorhandensein von Mängeln getäuscht, muss der Käufer das in einem späteren Rechtsstreit beweisen können. Daher ist es beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig für Sie, Gespräche mit dem Verkäufer am besten unter Beisein eines Dritten zu führen und sich Notizen über die wesentlichen Gesprächsinhalte zu machen. Damit können Sie Ihrer Beweispflicht im Fall der Fälle nachkommen.
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