Ihr Beschluss ist nicht durchführbar? Dann ist er nichtig!
Wie ist es eigentlich bei der Beschlussfassung auf Ihrer Eigentümerversammlung? Sind Sie bei der Beschlussformulierung ausgesprochen penibel oder wählen Sie eher lasche Formulierungen, da ja ohnehin jeder weiß, was gemeint ist? Im letzteren Fall sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie damit ein Risiko eingehen. Hat nämlich Ihr Beschluss noch nicht einmal eine durchführbare Regelung zum Inhalt, ist er sogar nichtig (LG München I, Urteil v. 02.05.2020, Az. 36 S 8087/17 WEG).
“Errichtung der Stellplätze entsprechend der Teilungserklärung”
Im entschiedenen Fall ging es die Beschlussfassung einer Eigentümergemeinschaft über die Erstherstellung zweier Stellplätze. Die Eigentümer entschieden mit einem “Grundbeschluss”, dass die Stellplätze gemäß Teilungserklärung hergestellt werden sollten, und behielten sich das “Wie” der Herstellung für eine gesonderte Beschlussfassung vor.
Allerdings blieb im Beschluss über die Herstellung der Stellplätze offen, auf welchen Flächen genau diese Stellplätze errichtet werden sollten. Das lag an einer Differenz zwischen der Grundstücksgrenze und dem in der Teilungserklärung enthaltenen Flächenplan. Ein Teil der für die Stellplätze vorgesehen Fläche befindet sich auf einem fremden Grundstück. Ein Wohnungseigentümer war mit dieser Beschlussfassung nicht einverstanden und ging im Klageweg dagegen vor.
Grundbeschluss ließ betroffene Flächen nicht erkennen
Zu Recht entschied das Gericht. Die Beschlüsse waren sogar nichtig, da sie keine durchführbare Regelung enthielten. Ohne eine durchführbare Reglung kann ein Beschluss nämlich nicht in die Praxis umgesetzt werden. Das gilt auch für den “Grundbeschluss” über die Errichtung der Stellplätze, also über das “Ob” der Maßnahme. Diese müssen zumindest die von der geplanten baulichen Maßnahme betroffenen Flächen erkennen lassen.
Die fehlende Durchführbarkeit der Beschlüsse ergibt sich nach Auffassung des Gerichts daraus, dass die Stellplätze eben nicht entsprechend der Teilungserklärung hergestellt werden können. Der in der Teilungserklärung enthaltene Sondernutzungsflächenplan berücksichtigt nämlich nicht den tatsächlichen Verlauf der Grundstücksgrenze. Vielmehr liegt ein nicht unerheblicher Stellplatzteil gemäß Sondernutzungsflächenplan nicht auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf öffentlichem Grund. Damit genügt eine Bezugnahme auf die Teilungserklärung nicht, um eine durchführbare Grundentscheidung hinsichtlich der Errichtung der Stellplätze zu erreichen. Es fehlt eine vollziehbare Regelung, da der tatsächliche Verlauf der Grundstücksgrenze nicht mit den im Plan dargestellten Gegebenheiten übereinstimmt und die Fläche der Stellplätze unklar ist.
Fazit: Dieses Urteil zeigt mal wieder, dass eine genaue und penible Beschlussfassung nur zu Ihrem Vorteil sein kann. Da die Eigentümer die konkrete Lage der Stellplätze nicht in ihre Beschlussformulierung aufgenommen hatten, bestand die Möglichkeit, dass diese auf öffentlichem Grund errichtet worden wären. Daher waren die Beschlüsse nicht durchführbar und damit nichtig. Hätten die Eigentümer die konkrete Lage der Stellplätze im Beschlusstext benannt, wäre der Beschluss zumindest dann nicht zu beanstanden gewesen, wenn die Plätze auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft hätten errichtet werden sollen.
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