Verwalterentlastung hindert Ihre Rückforderung nicht unbedingt!
Wissen Sie eigentlich, welche Folgen es hat, wenn Sie Ihrem Verwalter auf der Eigentümerversammlung Entlastung erteilen? Hierdurch verzichten Sie und die andern Eigentümer Ihrer Gemeinschaft auf etwaige Ersatzansprüche gegen Ihren Verwalter aus dem Entlastungszeitraum. Das gilt zumindest, wenn die Ansprüche nicht aus einer Straftat des Verwalters resultieren und die Ansprüche Ihnen bekannt bzw. bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären. Allerdings steht ein Entlastungsbeschluss aus dem Vorjahr einer Rückforderung gegen den Verwalter wegen ungerechtfertigter Bereicherung nicht entgegen, wenn der Beschluss, auf dem die Leistung beruht, erst im Folgejahr per Urteil für ungültig erklärt wird (AG Hamburg, Urteil v. 20.12.19, Az. 22a C 397/18).
Gemeinschaft verlangte zu Unrecht gezahlte Sondervergütung zurück
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft im Jahr 2014 den Beschluss gefasst, ihrem Verwalter eine Sondervergütung für die Bearbeitung einer Dachsanierung zukommen zu lassen. Der Betrag wurde dem Verwalter auch überwiesen. Allerdings ging ein Eigentümer gegen den Beschluss über die Sondervergütung mit der Anfechtungsklage vor. Die Klage war erfolgreich, der Beschluss wurde im Jahr 2015 durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt.
Auf der Eigentümerversammlung im Jahr 2015 wurde dem Verwalter Entlastung für das Abrechnungsjahr 2014 erteilt. Als die Gemeinschaft von dem Verwalter die Erstattung der nunmehr zu Unrecht gezahlten Sondervergütung verlangte, weigerte er sich zu zahlen. Er war der Ansicht, die Geltendmachung dieses Rückgewähranspruchs sei aufgrund des Entlastungsbeschlusses ausgeschlossen.
Rückforderung war erst durch das gerichtliche Urteil entstanden
Falsch entschied das Gericht. Der ursprüngliche Rechtsgrund für die Sondervergütung, der im Jahr 2014 gefasste Beschluss, war rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Damit war die Sondervergütung ohne Rechtsgrund geleistet worden, so dass der Eigentümergemeinschaft ein Rückforderungsanspruch zustand.
Allerdings war der Rückgewähranspruch nicht schon im Jahr 2014 entstanden, als die Sondervergütung gezahlt worden war. Vielmehr war der Rechtsgrund für die Leistung erst durch das im Jahr 2015 gefällte Urteil entstanden. Daher war auch der bereicherungsrechtliche Erstattungsanspruch der Gemeinschaft erst im Jahr 2015 entstanden. Der Rückforderungsanspruch war daher nicht durch den Entlastungsbeschluss ausgeschlossen, da dieser ja das Wirtschaftsjahr 2014 betraf.
Fazit: Auch wenn die dem Verwalter erteilte Entlastung den Rückforderungsanspruch der Gemeinschaft letztlich nicht ausgeschlossen hat, zeigt der Fall doch, dass Sie Ihrem Verwalter besser keine Entlastung erteilen. Die Gefahr hierdurch Ansprüche zu verlieren ist einfach zu groß. Übrigens: Auch wenn viele Wohnungseigentümer das glauben: Sie sind selbst wenn Ihr Verwalter im vergangenen Wirtschafsjahr gute Arbeit geleistet hat, nicht dazu verpflichtet ihm die gewünschte Entlastung per Beschluss zu erteilen.
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