Grundstückskauf: Verkäufer muss nicht auf fehlenden Versicherungsschutz hinweisen
Wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen, gehen Sie natürlich davon aus, dass eine Gebäudeversicherung bestehen. Doch was ist, wenn das nicht der Fall ist? Macht sich der Verkäufer dann schadenersatzpflichtig, wenn es zu einem Schadensfall kommt? hierzu hat der BGH entschieden: Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Das gilt auch wenn die Beendigung einer solchen Versicherung nach Vertragsschluss eingetreten ist (BGH, Urteil v. 20.03.2020, Az. V ZR 61/19).
Versicherer kündigte Gebäudeversicherung vor Übergabe
Im entschiedenen Fall ging es um den Verkauf eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Der Verkauf erfolgte unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Besitz-, Lasten- und Nutzungsübergang sollten laut Kaufvertrag auf den Käufer mit dem Tag der Kaufpreiszahlung übergehen. Das gleiche gilt für die Verpflichtungen aus der Gebäudeversicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten.
Noch vor der Übergabe der Immobilie kündigte der Versicherer Wohngebäudeversicherung. Hierüber informierte der Verkäufer den Käufer nicht. Im Anschluss entstand ein Schaden. Der Käufer verlangt nun vom Verkäufer des Grundstücks den Ersatz der Schadensbeseitigungskosten.
Grundstückskauf: Gebäudeversicherung ist Käufersache
Ohne Erfolg! Schadensersatzansprüche wegen Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht waren nicht gegeben. Es besteht keine vertragliche Verpflichtung des Verkäufers zur Versicherung der Kaufsache. Daher ist der Verkäufer auch nicht verpflichtet, eine im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bestehende Gebäudeversicherung aufrechtzuerhalten oder eine solche nach Kündigung durch den Versicherer neu abzuschließen. Auch wenn der Käufer ein Interesse daran hat, dass eine Gebäudeversicherung, in die er eintreten kann, aufrechterhalten bleibt, so folgt daraus doch keine entsprechende Pflicht des Verkäufers. Dementsprechend war der Verkäufer auch nicht verpflichtet, den Käufer nach der Kündigung durch den Versicherer über den Wegfall des Gebäudeversicherungsschutzes zu unterrichten.
Zwar treffen einen Grundstücksverkäufer grundsätzlich auch gewisse Aufklärungspflichten. Solche Informationspflichten bestehen jedoch nicht, wenn es sich um Umstände handelt, die in den eigenen Verantwortungsbereich des Vertragspartners fallen, und dieser unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung diesbezüglich keine Mitteilung erwarten durfte.
Vor diesem Hintergrund muss der Verkäufer eines privaten Grundstücks den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Möchte der Käufer eine vom Verkäufer abgeschlossene Versicherung weiter nutzen, muss er sich beim Verkäufer erkundigen, ob die Versicherung noch besteht.
Fazit: Wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen ist es Ihre Angelegenheit sich darüber zu informieren, ob eine Gebäudeversicherung besteht, in die Sie gegebenenfalls eintreten können. Der Verkäufer ist nicht dazu verpflichtet, Sie ungefragt über das Bestehen oder nichtbestehen einer Versicherung zu informieren. Erklärt der Verkäufer aber vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags, dass eine Gebäudeversicherung besteht, und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, sieht das anders aus. Dann trifft den Verkäufer die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber zu unterrichten.
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