Schäden am Gemeinschaftseigentum: Verwalter muss tatsächliche Mängelbeseitigung überprüfen
Bestehen Mängel am Gemeinschaftseigentum besteht eine klare Aufgabenteilung zwischen Ihnen und Ihrem Verwalter. Ihr Verwalter hat die Beschlussfassung durch Ihre Eigentümergemeinschaft vorzubereiten, Ihrer Eigentümergemeinschaft obliegt die Beschlussfassung und Ihr Verwalter muss sich um die Beschlussumsetzung kümmern. Trotz dieser klaren Aufgabenteilung kommt es in vielen Eigentümergemeinschaften immer wieder zu Streitigkeiten darüber, wie weit denn die Verpflichtung des Verwalters zur Beschlussumsetzung geht. Hierzuhat der BGH entschieden: Der Verwalter muss nicht nur die Mängelbeseitigung beauftragen, er muss auch überprüfen, ob die Mängel tatsächlich beseitigt worden sind (BGH, Urteil v. 19.07.19, Az. V ZR 75/18).
Verwalter hatte sich auf Angaben über Mängelbeseitigung verlassen
Im entschiedenen Fall ging es um eine durch einen Bauträger erstellte Wohnungseigentumsanlage. Ein Sachverständiger stellte unter anderem Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung fest und empfahl weitere Untersuchungen. Dennoch erklärte der Bauträger: Die Mängel, seien auf „fehlerhaften Putz“ zurückzuführen gewesen, und seien nun behoben worden. Eine Überprüfung dieser Angaben durch den Verwalter erfolgte nicht.
Der Wohnungseigentümer der betroffenen Wohnung bezweifelte dieses Ergebnis und beauftrage einen Sachverständigen mit weiteren Untersuchungen. Dieser erklärte die Wohnung knapp zwei Jahre später für unbewohnbar und empfahl eine umfassende Sanierung. Der Eigentümer der unbewohnbaren Wohnung verlangt nun Schadensersatz von dem ehemaligen Verwalter.
Verwalter muss Instandsetzung wie ein Bauherr überwachen
Der BGH entschied: Es lag ein Pflichtverstoß des Verwalters vor, da er nicht geprüft hat, ob die Mängel tatsächlich beseitigt worden waren. Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Im Rahmen dieser Pflicht muss er sorgfältig prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Hierbei muss er auch für ihn erkennbare Mängel berücksichtigen. Ist für ihn erkennbar, dass beauftragte Sanierungsarbeiten nicht vollständig ausgeführt worden sind, muss er deren Fertigstellung veranlassen. Das gilt auch für Mangelbeseitigungsmaßnahmen des Bauträgers.
Teilt der Bauträger mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.
Nach diesen Maßstäben hat der Verwalter gegen seine Pflichten verstoßen. Der Verwalter hatte Anlass, an einer Mangelbeseitigung zu zweifeln, denn er wusste, dass der Sachverständige weitere Untersuchungen angeregt hatte, also davon ausgegangen war, dass die Schadensursache möglicherweise tiefergehend war. Auf die Aussage des Bauträgers, die Ursache sei lediglich falscher Putz gewesen, hätte sich der Verwalter daher nicht verlassen dürfen. Der BGH hat den Rechtsstreit zur Klärung einiger tatsächlicher Fragen an das Landgericht zurückverwiesen.
Fazit: Sie sehen also, mit der Beauftragung der Mängelbeseitigung erfüllt der Verwalter seine Pflicht noch nicht in vollem Umfang. Er muss die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten kritisch überprüfen und Ihre Gemeinschaft darüber informieren, wenn er daran Zweifel hat. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und es entsteht Ihnen ein Schaden, haftet Ihr Verwalter dafür.
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